购房合同目的难实现，违约高额索赔来袭，律师如何为被告减轻责任？

有一位购房者王先生（化名），2009年8月，他与卖家李先生（化名）签订了《不动产买卖协议书》。李先生将自己名下位于南宁市良庆区的一套房屋以48万元的价格出售给王先生。合同签订后，王先生分期向李先生支付购房款，前前后后累计支付了24万余元。李先生也按照约定将房屋交付给王先生占有使用。在很多人看来，这就是一次普通的二手房交易，双方按部就班地履行着合同，王先生也以为自己即将拥有这套心仪的房子。

然而，事情并没有那么顺利。合同中约定，该房屋在出售前已设立银行抵押，相关贷款本息由王先生承担，待贷款清偿完毕解押后，李先生再配合办理过户。但后来，李先生为案外人向银行借款提供担保，将案涉房屋再次设置抵押。由于案外人未能按期还款，银行向法院申请强制执行，案涉房屋最终被法院依法拍卖。这就导致王先生购买房屋并取得产权的合同目的完全无法实现。

王先生感到十分愤怒和无奈，他认为李先生的行为严重违约，给自己造成了巨大的损失。于是，他向法院提起诉讼，请求解除双方签订的《不动产买卖协议》，要求李先生返还已支付的购房款24万余元，并按月利率2%支付多年逾期利息共计近6万元，同时要求李先生承担本案诉讼费用。李先生面对王先生的索赔要求，感到十分焦虑和无助，他觉得自己也有苦衷，但又不知道该如何应对。

就在李先生一筹莫展的时候，他通过朋友介绍，了解到了广东国晖（南宁）律师事务所的吴震律师。吴震律师从2018年开始执业至今，执业年限虽不算长，但累计承办案件已逾6000多件，尤其专精于各类民商事诉讼案件，在南宁当地有着良好的口碑。李先生听朋友说吴震律师办案经验丰富，专业能力强，决定委托他代理此案。

吴震律师接受委托后，仔细研究了案件的细节。作为南宁市律协-刑事专业委员会委员，他有着严谨的法律思维和丰富的办案经验。针对王先生的诉请，吴震律师提出了三点答辩意见：一是案涉房屋无法过户系多重原因导致，王先生自身存在违约及过错，无权随意解除合同；二是王先生主张解除合同已超过诉讼时效，其权利不再受法律保护；三是原告诉请的利息标准过高，缺乏法律依据。

在庭审中，法院审理查明，案涉房屋因李先生对外担保导致被拍卖，合同目的确实无法实现，依法确认合同解除。同时，法院采纳了吴震律师的部分抗辩意见，认定王先生在明知房屋存在抵押的情况下仍购买，长期未督促完成解押及过户，自身对纠纷产生存在过错，对其主张的多年高额利息不予支持，仅支持自起诉之日起按LPR计算的资金占用损失。最终，法院判决李先生返还购房款本金，诉讼费用由双方按比例分担。

从这个案件中，我们可以得到一些法律建议。对于购房者来说，在购买存在抵押的房屋时，一定要谨慎，要积极督促卖家完成解押和过户手续，避免给自己带来不必要的风险。同时，在签订合同和履行合同过程中，要注意保存相关证据，以便在发生纠纷时能够维护自己的合法权益。对于卖家来说，要遵守合同约定，诚实守信，避免因自己的行为给买家造成损失，否则可能需要承担相应的法律责任。