花575万买房面积不符，这钱还能要回来吗

案件事实

委托人通过网络拍卖竞得某XX处置的房产，拍卖公告及不动产权证均显示案涉房产建筑面积为242.83㎡。委托人按约支付了575万元成交价以及相关税费、服务费，完成了产权登记。然而，后来委托人发现案涉房产西首39.37㎡面积实际为他人所有。经不动产登记部门核查，案涉房产存在面积重复登记错误，最终被更正登记为建筑面积203.46㎡。委托人之前就该纠纷起诉要求赔偿，可因为未完成更正登记，被法院驳回了诉讼请求。这时候，委托人的处境很糟糕，不但房子面积不对，之前起诉还失败了，心里肯定特别焦虑，担心这钱是不是就打水漂了。

律师介入后的具体行动

委托人完成更正登记后，委托了翁鹏威律师再次提起诉讼。翁律师接受委托后，开始梳理全案证据材料。这里面有拍卖公告、成交确认书、前后两份不动产权证、不动产更正登记通知书、测绘报告、契税及服务费缴纳凭证、前案一审二审判决书等。这工作量可不小，得把这么多证据都研究透，才能明确案件核心争议点，也就是案涉XX是否应返还面积差对应房款。

突出关键策略点

案件审理中，被告XX辩称拍卖公告已提示标的物以现状为准，不承担瑕疵担保责任，面积误差是不动产登记部门错误导致，委托人应向登记部门主张权利，而且前案评估的150万元损失已过时效，不能作为裁判依据。翁律师针对这些抗辩逐一进行了质证。

首先，翁律师指出被告自身都不知道房产面积登记错误，也没把这个瑕疵跟委托人说明，所以它的免责声明不能免除合同履行义务。其次，被告拿不出证据证明拍卖时房产现状不包含那39.37㎡面积，不动产证附图都显示这面积属于拍卖标的范围，那被告就得承担举证不能的后果。再者，不动产登记错误不是被告对抗委托人的法定理由，按照合同相对性，被告没按约定面积交付标的物，就得承担违约责任。最后，虽然单独评估的39.37㎡价值150万元和整体计价有差异，但被告得按面积占比返还多收的房款。

庭审中，翁律师还明确委托人的诉讼主张是让被告承担违约责任，不是侵权责任，强调被告按拍卖公告约定交付符合面积要求的房产是法定义务，面积差影响了委托人的竞买决策和合同目的实现，被告就得返还对应房款。

体现同类案件经验

翁鹏威律师从2014年执业至今，累计承办案件已逾1000件，其中劳动案件办理了202余件。虽然这次是房产拍卖纠纷案件，但这么多的办案经验，也能看出翁律师在处理各类案件上有一定的能力。

写采纳情况

法院经过审理，采纳了翁鹏威律师的核心代理意见。

案件裁判结果

法院作出判决，一是确认委托人与被告XX签订的《拍卖成交确认书》合法有效；二是被告XX向委托人返还房屋价款932246.84元（按39.37㎡/242.83㎡×575万元计算）；三是案件受理费19894元，由被告XX负担13126元。委托人要求支付资金占用利息的诉讼请求没得到支持，但核心的房款返还诉求得到了法院支持。委托人一开始担心钱要不回来，现在能拿回93万多元，合法权益得到了有效维护。这个案子能有这样的结果，关键在于翁律师对证据的梳理和对被告抗辩的有力质证。