[律师回复] 小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也被称为“乡产权房”。 小产权房交易流程特点 严格意义上来说，小产权房不具备真正法律意义上的产权，其交易并没有像商品房那样有规范、合法的流程。一般的交易流程可能如下： 1. 看房选房 ：买方实地查看小产权房的位置、户型、房屋质量等情况，确定购买意向。 2. 协商价格 ：买卖双方就房屋价格、付款方式、交房时间等交易细节进行协商并达成一致。 3. 签订合同 ：双方签订房屋买卖合同，合同中会明确房屋基本信息、交易价格、付款方式、双方权利义务等内容。不过需要注意的是，这类合同的法律效力存在争议。 4. 付款交房 ：买方按照合同约定的方式和时间支付购房款，卖方将房屋交付给买方，并移交相关的房屋资料。 小产权房交易税费情况 从正规的税收体系角度，小产权房交易由于没有合法合规的产权转移和土地出让手续，并不在国家规定的应缴纳房产交易税费的范围内。但是在实际交易中，可能存在以下类似费用情况： 土地出让金 ：如果该小产权房所在集体组织或者相关部门要求补缴土地出让金以完善产权手续（这种情况较少且不普遍），那么就需要缴纳该费用。土地出让金的金额一般根据土地的性质、用途、面积以及当地的地价水平等因素来确定。 交易手续费 ：有些地方可能会收取一定的交易手续费，用于办理交易相关的手续和服务，但这也并非普遍现象，而且收费标准也不统一。 需要特别提醒的是，小产权房交易存在诸多风险。因为其产权不完整，不受法律的有效保护，在后续可能面临房屋无法过户、被拆除无补偿、一房多卖等问题。在进行小产权房交易时，一定要充分了解相关风险，谨慎做出决策。

[律师回复] 对于房子没有入住时物业费的打折情况，并没有统一的国家规定，不同地区的规定和操作存在差异，以下为你详细介绍： 地方有明确规定的情况 部分地方政府出台了相关政策，对未入住房屋的物业费折扣标准作出了明确规定，常见的折扣幅度大致在70% - 90% 之间。 按70%收取 ：例如，根据《陕西省物业服务收费管理办法》规定，业主验收房屋后从未入住，经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始其物业服务费按收费标准的70%交纳；入住后（含房屋装修），因故不使用住房，经物业服务企业登记确认后，不使用连续期限超过六个月的房屋，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。 按80%收取 ：如《无锡市物业服务收费管理实施办法》规定，未入住或未使用的物业，物业服务费按不低于合同约定标准的80%交纳。 按90%收取 ：以天津市为例，根据《天津市物业管理条例》，前期物业管理期间，已竣工但尚未出售房屋的物业费，由开发建设单位全额交纳；已出售但尚未交付购房人的，由开发建设单位全额交纳；购房人已接收房屋但未入住使用的，由业主按不低于90%的比例交纳。 地方没有明确规定的情况 如果当地没有出台相关政策，那么是否打折以及打折的幅度通常由业主和物业服务企业协商确定。在实际操作中，物业服务企业可能会根据自身情况和市场惯例来决定是否给予折扣以及折扣的比例。有些物业可能会给予一定程度的优惠，而有些物业则可能要求全额缴纳物业费。 业主若想申请物业费打折，可先查阅当地相关政策法规，若有明确规定，可依据规定与物业沟通；若没有规定，可准备好房屋未入住的相关证明材料，如水电使用记录等，主动与物业友好协商争取一定的折扣优惠。

[律师回复] 一般情况下，宅基地和其上所建房屋的权益有一定关联，但不能简单地说房子是谁的宅基就是谁的，或者宅基是谁的房子就是谁的，需要分情况来看： 正常合法建造情形 在符合宅基地申请条件，经过合法审批后，村民自己在获批的宅基地上建造房屋，此时宅基地使用权人通常就是房屋的所有权人。因为宅基地是提供给本集体经济组织成员用于建造自住房屋的，建房人基于合法的建房行为原始取得房屋的所有权。 比如，村民甲符合当地宅基地申请条件，向村集体申请宅基地并获得批准，之后甲自己出资在该宅基地上建造了房屋，那么甲既是该宅基地的合法使用权人，也是房屋的所有权人。 特殊情形 继承 ：在宅基地上的房屋可以被继承。根据“地随房走”原则，继承人继承房屋后可以继续使用房屋所占的宅基地。但此时继承人可能并非本集体经济组织成员，不具有申请宅基地的资格，只是因为继承了房屋而获得了宅基地的使用权。 例如，城市户口的子女乙，其父母是农村村民，在农村有一处宅基地及房屋。父母去世后，乙可以继承该房屋，从而继续使用该宅基地，但宅基地的所有权仍归村集体。 转让 ：在符合一定条件下，宅基地上的房屋可以在本集体经济组织内部转让。转让后，房屋所有权归受让人，但宅基地使用权也会随着房屋一并转让给符合条件的受让人。 比如，村民丙将自己的房屋转让给同村符合宅基地申请条件但没有宅基地的村民丁，在完成相关手续后，丁成为房屋的所有权人和宅基地的新使用权人。 赠与 ：宅基地上的房屋所有权人可以将房屋赠与他人。如果受赠人是本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件，那么在完成房屋赠与手续后，受赠人获得房屋所有权和相应的宅基地使用权。 例如，村民戊将自己的房屋赠与给同村的侄子己，己符合宅基地申请条件，办理相关手续后，己取得房屋和宅基地权益。 违法建设 ：如果在他人的宅基地上未经允许违法建造房屋，这种情况下房子的建造行为不合法，不能因为建造了房子就获得宅基地的合法使用权，同时可能面临拆除等处罚。 比如，村民庚未经允许在村民辛的宅基地上建造房屋，辛有权要求庚拆除房屋，恢复宅基地原状。

[律师回复] 当遇到民法典中房屋灭失的情况，物权通常会因标的物的灭失而消灭，不过依据不同场景仍有一些途径来确认相关权益，以下为你详细介绍： 房屋因自然灾害等原因灭失 宅基地房屋 确认宅基地权益 ：根据《民法典》和相关土地管理法规，农村宅基地的所有权归集体所有，村民拥有宅基地的使用权。即使房屋因自然灾害等原因灭失，宅基地使用权一般不会随之消灭。村民可以凭借宅基地使用证、集体土地建设用地使用证等相关权属证书，向当地的不动产登记机构或村委会申请确认宅基地使用权。 申请重新建房 ：村民可以向村集体经济组织或村民委员会提出宅基地使用申请，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准后，在原宅基地上重新建造房屋，重建后再次取得房屋所有权。 城市房屋 保险理赔权益 ：如果房屋购买了相关保险，如家庭财产保险，房屋所有人可以依据保险合同向保险公司申请理赔。在此过程中，房屋的产权证书、保险合同等文件是确认你享有保险理赔权益的重要依据。 土地使用权权益 ：城市房屋所占用的土地通常是有使用期限的建设用地使用权。即使房屋灭失，土地使用权仍然存在（在使用期限内）。你可以通过查询不动产登记簿、土地使用证等方式确认土地使用权的归属和剩余使用期限。 房屋因征收等原因灭失 征收补偿权益的确认 - 当房屋因国家征收而灭失时，征收部门会与被征收人签订征收补偿协议。该协议是确认你享有征收补偿权益的关键文件，其中会明确补偿方式（货币补偿或产权调换）、补偿金额、安置地点等内容。 - 你需要妥善保管征收补偿协议，同时可以通过政府发布的征收公告、征收决定等文件，进一步确认征收行为的合法性和自身权益的正当性。 产权注销与新物权的确认 - 房屋被征收后，原房屋所有权会因征收行为而消灭，不动产登记机构会根据征收部门的要求办理房屋产权注销登记。 - 如果你选择了产权调换，在新的安置房屋建成并交付后，你需要按照相关规定办理新房屋的产权登记手续，从而确认对新房屋的所有权。 房屋因人为原因（如他人侵权）灭失 确定侵权事实和责任 - 收集能够证明房屋是因他人侵权行为而灭失的证据，如现场照片、视频、证人证言、相关部门的调查记录等。这些证据可以帮助你确定侵权行为的发生、侵权人以及侵权行为与房屋灭失之间的因果关系。 主张赔偿权益 - 依据《民法典》侵权责任编的相关规定，你有权要求侵权人承担赔偿责任。赔偿的范围包括房屋本身的价值以及因房屋灭失而遭受的其他损失，如搬迁费用、临时安置费用等。 - 你可以通过与侵权人协商赔偿事宜，若协商不成，可以向人民法院提起诉讼，通过法律途径维护自己的权益。在诉讼过程中，房屋的产权证书、评估报告等文件是确定赔偿金额的重要依据。

[律师回复] 当遇到房子还没收房但家里玻璃门不见的情况，你可以按以下步骤处理： 第一步：固定证据 拍照和录像 ：第一时间对房屋现状进行全面的拍照和录像，重点拍摄玻璃门缺失的位置，包括门框情况、周边环境等，清晰记录现场状况，以证明玻璃门在你发现时已经不见。 书面记录 ：详细记录发现玻璃门不见的时间、现场的其他相关情况，如是否有异常迹象（如门窗是否有被撬动痕迹等）。 第二步：联系开发商或物业 告知情况 ：尽快与开发商的客服部门或者负责该楼盘的物业取得联系，以书面（如邮件、函件）或正式的口头方式（保留通话记录或要求对方出具接收反馈的书面证明）告知他们玻璃门缺失的问题。 要求处理 ：要求开发商或物业对玻璃门不见的情况进行调查，并给出解决方案，比如重新安装玻璃门等。同时，了解他们的处理流程和预计处理时间。 第三步：了解责任归属 查看合同 ：仔细查阅购房合同以及相关的质量保证协议等文件，看其中对于房屋交付时的标准以及在交付前房屋维护责任的界定。一般情况下，在房屋未交付给你之前，开发商对房屋的完整性和质量负有责任。 确定责任主体 ： - 如果是因开发商施工管理不善，导致玻璃门在施工过程中丢失或损坏，那么开发商应承担责任。 - 如果是物业在管理过程中有失职行为，例如安保措施不到位，导致玻璃门被盗，物业可能也需要承担一定的责任。 第四步：协商解决方案 与责任方沟通 ：根据责任归属，与开发商或物业进行协商。你可以要求他们限期重新安装符合原规格和质量标准的玻璃门，并对因此可能给你造成的延迟收房等损失进行相应的补偿。 保留协商记录 ：在协商过程中，要以书面形式记录双方的沟通内容，包括提出的要求、对方的答复等，以备后续可能出现的纠纷。 第五步：寻求第三方介入 如果协商不成 ：你可以向当地的房地产管理部门、消费者协会等相关机构投诉，请求他们介入调解。这些机构通常具有一定的调解能力和监督权力，能够促使责任方积极解决问题。 申请鉴定 ：如果对责任认定存在较大争议，你可以委托有资质的第三方鉴定机构对玻璃门不见的原因进行鉴定，鉴定结果可以作为责任认定和后续维权的重要依据。 第六步：法律途径 发送律师函 ：如果经过上述步骤问题仍未得到解决，你可以聘请律师向责任方发送律师函，明确告知对方你的诉求和保留追究法律责任的权利。 提起诉讼 ：若律师函仍无法解决问题，你可以向人民法院提起诉讼，要求责任方承担赔偿损失、恢复原状等法律责任。在诉讼过程中，要注意收集和整理相关证据，以支持自己的主张。