优先工程款受偿权应怎样来行使

优先工程款受偿权是指承包人对建设工程价款，就该工程折价或拍卖的价款优先受偿的权利。下面说说它的相关要点。
行使优先工程款受偿权，主体要与发包人订立建设工程施工合同。装饰装修工程的承包人，在工程具备折价或拍卖条件时，也能行使此权利。
要有合法有效的建设工程施工合同，还要具备工程折价或拍卖的条件，像工程质量合格等。要是建设工程因承包人原因质量不符约定，且承包人在合理期限内拒绝修理、返工或改建，发包人请求减少支付工程价款会得到支持，这种情况下承包人可能就无法行使优先受偿权了。
承包人要在合理期限内行使该权利。行使方式有两种，一是与发包人协议将工程折价，折价时要遵循公平合理原则，双方协商确定合理价格；二是直接请求人民法院依法拍卖该工程，请求时需向有管辖权的法院提交申请书及相关证据等材料，通过司法程序实现优先受偿权。

案情回顾:

小朱作为承包人，与发包人小许签订建设工程施工合同。工程完工后，小许未支付工程价款。此时小朱欲行使优先工程款受偿权，但小许以工程质量存在问题为由拒绝。原来工程部分质量不符合约定，小朱虽被要求整改，但在合理期限内拒绝修理。小朱则认为自己作为承包人有权优先受偿，双方因此产生争议。

案情分析:

1、根据相关规定，行使优先工程款受偿权的主体需为与发包人订立建设工程施工合同的承包人，小朱符合这一主体要求。
2、然而，具有合法有效合同且工程具备折价或拍卖条件是行使该权利的前提。此工程因小朱原因质量不符约定，且其在合理期限内拒绝修理，这种情况下承包人可能无法行使优先受偿权。
3、若小朱要通过协议折价或请求法院拍卖工程行使权利，需遵循相应程序。协议折价要公平合理协商价格；请求法院拍卖要向有管辖权法院提交申请书及相关证据等材料。