怎样去认定认购书是无效的

认购书是商品房买卖双方在签预售合同或现房买卖合同前签的文书，是对交易房屋相关事宜的初步确认。判断认购书无效，可从以下方面着手。
主体不适格会让认购书无效。要是一方是无民事行为能力人，由于其不能辨认自身行为，所实施的民事法律行为是无效的。要是开发商没取得预售许可证明，和购房者签的认购书一般会被认定无效，但在起诉前取得的除外。
内容违法也是导致认购书无效的常见情况。若认购书内容违反法律、行政法规的强制性规定，或者违背公序良俗，认购书就是无效的。像认购书约定的房屋用途违反规划用途，损害公共利益，这样的认购书就是无效的。
意思表示不真实也会影响认购书效力。一方用欺诈、胁迫手段，让对方违背真实意思签认购书，受损害方有权请求法院或仲裁机构撤销，撤销后认购书自始无效。若双方通谋虚假签订认购书，该认购书同样无效。
若认购书存在上述情形，当事人可先协商、调解。要是协商调解不成，可向法院起诉，请求确认认购书无效。法院会结合具体情况和法律规定作出判决。

案情回顾:

小朱与开发商签订房屋认购书。小朱系无民事行为能力人，不能辨认自己行为。同时，认购书约定的房屋用途违反规划用途，损害公共利益。此外，开发商在签订认购书时未取得预售许可证明。小朱家属发现后，与开发商协商确认认购书无效事宜，协商无果，遂准备起诉。

案情分析:

1、因小朱为无民事行为能力人，其实施的签订认购书这一民事法律行为无效。
2、认购书内容约定房屋用途违反规划用途，损害公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书无效。
3、开发商未取得预售许可证明便与小朱签订认购书，通常该认购书会被认定无效，除非在起诉前取得预售许可证明。小朱家属可向法院起诉请求确认认购书无效，法院会结合具体情况及法律规定作出判决。