如何做到不交物业费还不被起诉

业主有按约定交物业费的义务，若不想交物业费还不被起诉，可参考以下办法。
要是物业服务企业没按合同约定提供服务，像小区卫生差、安保措施不到位等，业主可以收集相关证据。依据《中华人民共和国民法典》，物业服务人没按约定和有关规定提供服务，业主有权拒付物业费。这时业主应及时和物业沟通，要求整改并保留沟通记录。若物业不改善，业主可据此抗辩，降低被起诉风险。
如果房屋有质量问题且是开发商责任，业主应要求开发商承担维修责任，别把问题怪到物业头上。要是物业协调不力，业主可向其提出合理诉求。
业主还能积极参与业主大会，通过合法途径和物业协商调整物业费标准或服务内容。若达成新协议，按新协议执行，可避免因物业费问题被起诉。
要注意，业主无正当理由拒交物业费，物业有权起诉。所以业主得在合法合规前提下维护自身权益，避免陷入法律纠纷。

案情回顾:

小朱是某小区业主，认为小区卫生差、安保措施不到位，拒绝缴纳物业费。物业公司以小朱未按约定缴纳物业费为由，欲起诉小朱。小朱则称是因物业未按合同约定提供服务才拒交。此外，小朱房屋存在质量问题，认为物业协调不力。小朱还希望通过业主大会协商调整物业费标准。

案情分析:

1、根据《中华人民共和国民法典》，若物业服务人未按约定和有关规定提供服务，业主有权拒绝支付物业费。小朱可收集小区卫生差、安保不到位等证据，及时与物业沟通并保留记录，若物业不改善，可据此抗辩。
2、房屋质量问题若属开发商责任，应要求开发商承担维修责任，若物业协调不力，小朱可向其提出合理诉求。
3、小朱可积极参与业主大会，与物业协商调整物业费标准或服务内容，达成新协议后按新协议执行，避免被起诉。但若无正当理由拒交物业费，物业有权起诉。