商铺承租合同违约金怎么约定

结论： 合同无效后，受损方可选择以合同无效或不当得利为由主张返还财产，结合合同关系主张更高效，对方拒绝返还可向法院起诉。 法律解析： 根据民法典，合同无效后，取得的财产应返还，不能返还或没必要返还的要折价补偿，有过错方需赔偿对方损失，各方有过错则各自担责。同时，不当得利是无法律依据获利使他人受损，受损方有权请求返还。若合同无效使一方取得财产无合法依据，受损方有两种主张返还财产的途径，实践中结合合同关系主张更高效。此时要收集合同无效证据、财产转移凭证和损失证明。若对方拒绝返还，可向法院起诉，请求确认合同无效、返还财产并要求过错方赔偿损失，法院会依据双方过错和财产情况裁判，维护受损方权益。如果遇到类似合同无效财产返还问题，建议及时向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

法律分析： （1）当事人通过起诉状请求解除合同是可行的，但需具备法定或约定的合同解除事由，若不存在相关事由，解除合同的诉求可能不会被人民法院支持。 （2）当事人一方依法主张解除合同的，应当先通知对方，合同自通知到达对方时解除；若通知中载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，且债务人在该期限内未履行债务，合同自通知载明的期限届满时解除。 （3）若当事人未通知对方，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。 （4）对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力。 提醒： 当事人解除合同前应先确认是否存在法定或约定解除事由，直接起诉解除的需注意合同解除时间为起诉状副本送达对方之时，若对方有异议应及时通过法律途径确认效力。

1.民法典规定，当约定的违约金数额过分高于造成的损失时，当事人可请求法院或仲裁机构适当减少；若违约金低于造成的损失，当事人也可请求增加。 2.司法实践认定违约金是否过分高于损失，是以违约行为造成的实际损失为基础，综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素。通常违约金数额不宜超过实际损失的百分之一百三十，超出部分可能不被支持；增加后的违约金数额则以不超过实际损失额为限。 3.违约金调整需当事人主动提出请求，法院或仲裁机构不会主动干预。 4.解决措施和建议：当事人在签订合同时应合理约定违约金数额，充分考虑可能的实际损失。在发生违约情况且认为违约金不合理时，要及时主动向法院或仲裁机构提出调整请求，并准备好能证明实际损失的相关证据。

法律分析： （1）物业收取违约金的前提是物业服务合同存在明确约定。若合同中明确规定业主违反合同相关条款需支付违约金，且该约定未违反法律法规强制性规定，物业有权按约定收取违约金。例如合同约定业主逾期缴纳物业费需支付违约金，业主出现逾期缴费行为时，物业可依据合同主张违约金。 （2）若物业服务合同未对违约金收取作出约定，物业无权擅自向业主收取违约金。此类情况下，物业收取违约金缺乏合同依据，业主可拒绝支付。 （3）即使合同约定了违约金，若约定数额过高，业主可请求人民法院或仲裁机构适当减少。违约金数额需遵循公平合理原则，若明显超出违约造成的实际损失，法院或仲裁机构会结合实际情况进行调整。 提醒： 业主签订物业服务合同时应仔细审查违约金条款，明确自身权利义务；若物业无合同依据收取违约金或违约金过高，可通过向住建部门投诉或诉讼等途径维护合法权益。

（一）了解收费方式：在选择律师时，需明确律师服务收费的常见方式，包括计件收费、按标的额比例收费、计时收费及风险代理收费等，根据自身案件类型初步判断可能适用的收费方式。 （二）明确案件类型与收费标准：对于民事财产类案件，清楚收费比例在标的额的5%至30%区间且依标的额大小递减；非财产类案件如婚姻继承多计件收费；刑事案件按阶段收费。 （三）确定收费细节：与律师协商具体费用，包括是否有优惠、费用包含的服务内容等。 （四）签订书面合同：协商好费用后，签订书面委托合同，明确收费事项，保障双方权益。 法律依据： 《律师服务收费管理办法》第十六条规定，律师事务所接受委托，应当与委托人签订律师服务收费合同或者在委托代理合同中载明收费条款。收费合同或收费条款应当包括收费项目、收费标准、收费方式、收费数额、付款和结算方式、争议解决方式等内容。

1.无效合同确认需经法定程序，只有人民法院或仲裁机构有权确认，当事人不能自行单方认定。合同无效情形有违反法律行政法规强制性规定、违背公序良俗、行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益等。自始无效的合同经法定程序确认后，当事人可主张返还财产、赔偿损失等责任。 2.解决措施和建议： -当对合同效力存疑时，及时向人民法院或仲裁机构提出确认请求。 -保存好合同及相关履行证据，以便后续主张权利。 -遵循法定程序处理合同无效问题，明确自身权利义务，妥善处理后续法律后果。

（一）若想合法解除合同，可在签订合同时明确约定解除事由，当约定事由出现，即可按约定解除。 （二）留意法定解除情形，如发生不可抗力导致合同目的无法达成，或对方出现根本违约行为等，此时可依法解除合同。 （三）若为不定期合同，可随时解除，但要在合理期限前通知对方。 （四）切不可在无约定和法定事由的情况下单方面解除合同，否则需承担违约责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

（一）对于证明欺诈行为存在的证据，在日常沟通中，及时保存聊天记录、邮件、短信等，若发现对方故意告知虚假情况或隐瞒真实情况，要注意留存关键内容。涉及合同，仔细核对合同内容与实际情况，保留不符的材料。对于产品或服务欺诈，保留好产品实物、宣传资料和检测报告。 （二）证明己方因欺诈陷入错误认识的证据方面，付款记录、转账凭证、订单信息等要保存好，留意体现行为与对方欺诈内容的因果关系。 （三）证明损失存在的证据，整理好损失清单、发票、收据、修复费用凭证等，明确损失金额与欺诈行为的直接关联。 （四）其他辅助证据，收集对方身份信息或主体资格证明，证人证言和视听资料要确保真实合法且与案件有关联，原始证据妥善保存。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条规定，证据包括： （一）当事人的陈述； （二）书证； （三）物证； （四）视听资料； （五）电子数据； （六）证人证言； （七）鉴定意见； （八）勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。

意向金不同于定金，一般可退。中介以签违规不合理的看房协议书为退款条件不合法。你可先与中介协商，指出协议书不合理之处，要求直接退还意向金。若协商不成，保留好交意向金的凭证等证据，通过法律途径解决，比如向法院起诉，维护自己合法权益。

结论： 合同与口头约定冲突时，原则上以书面合同约定为准；若主张口头约定是对书面合同的有效变更，需承担举证责任；书面合同明确约定不得口头变更的，口头变更无效。 法律解析： 依据民法典，书面合同和口头约定都是合同形式，但书面合同是双方合意的正式体现，一般具有优先效力。当二者冲突，通常按书面合同执行。若有人认为口头约定已合法变更书面合同，就需要拿出证据，比如录音、证人证言等，来证明双方已就变更达成一致且符合法律规定。如果书面合同写明不能口头变更，那口头约定的变更就不具有效力。处理这类冲突要结合证据，以书面合同为主，同时看口头约定能否构成合法有效的合同变更。若在合同与口头约定方面有疑问，可向专业法律人士咨询，以准确维护自身权益。

法律分析： （1）若普通住宅相关合同中已约定违约金数额，应按照合同约定执行。但违约金数额不得过分高于或低于违约行为造成的实际损失。当事人若认为约定的违约金过高，可向法院或仲裁机构提出请求，要求适当减少；若认为违约金过低，不足以弥补损失，也可请求增加。 （2）若合同中未约定违约金数额，违约方应赔偿的损失数额需相当于违约所造成的损失，该损失包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违约方在订立合同时能够预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。实践中，法院或仲裁机构通常会结合房屋价格波动情况、同类房屋的租金损失等实际因素，综合确定具体的赔偿数额。 提醒： 签订普通住宅相关合同时，建议明确约定违约金的计算方式及数额，避免后续因违约金问题产生纠纷；若认为违约金数额不合理，可通过法律途径请求调整。

结论： 买家违约时，卖家需确认违约情形是否符合定金罚则适用条件，再决定是否没收定金或主张其他违约责任。 法律解析： 根据民法典，若买家作为给付定金方违约且该违约致使合同目的不能实现，同时定金合同合法有效、买家存在根本违约致合同无法履行，卖家有权不返还定金。不过，定金数额不得超主合同标的额的百分之二十，超出部分无定金效力，买家违约时超额部分要返还。若买家违约未使合同目的无法实现，卖家应按实际损失主张违约责任，而非直接用定金罚则。卖家遇到买家违约情况，应先判断是否符合定金罚则适用条件，然后选择合适的处理方式。若在处理此类问题上有疑问，可向专业法律人士咨询，以更好地维护自身合法权益。