1、现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的
使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体
土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订
集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
2、而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
3、由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的
集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用
国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方
当事人所签订的《
土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为
无效合同。
综上所述，按照最新《土地管理法》的有关规定，农村土地出租期限因为土地性质而不同，其中耕地最长为30年，草地林地最长为50年。并且农村土地出租有严格的限制，不能用于非农建设，擅自出让土地使用权的行为是
非法行为。
