婚前按揭购房离婚时要如何处理

[律师回复]解析：1.如购房者与开发商达成协议，或者在原先签订的购房合同中已经对未能办理贷款事宜进行约定，同时规定可办理退款手续，那么此时购房者有权要求开发商退还所交纳之定金款项。2.然而，在既无此类约定又无法达成协商共识的情形之下，我们必须首先明确导致房贷申请遭拒绝的具体原因。若是由于开发商方面的原因所引发，例如开发商尚未获得预售许可证、建设房屋所需的相关手续档不齐备等，在此种情况下，购房者有权向开发商提出退还定金并赔偿利息损失的要求；反之，若系购房者自身原因导致房贷申请受阻，例如购房者不具备购买房产的资格、个人信用记录不佳、提交的贷款资料不全、首付款未足额缴纳、个人收入与每月还款额不相称等，那么购房者须自行承担相应的法律责任，定金款项将不予退还；倘若房贷申请被拒并非由购房者及开发商双方共同造成，购房者有权请求解除购房合同，开发商应将定金全数返还给购房者。法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

[律师回复]解析：倘若由于抵押贷款申请未获得批准，致使房屋销售合同无法按照既定程序正常履行，那么这一合同将被视作无效，因此有权停止履行合同义务。在此种情况下，若非因为购房者个人资质等因素造成抵押贷款审批不过关，房地产开发商应无条件地全额退还购房首付款。在这样的前提之下，购房者应依规向开发商提出解除房屋买卖协议的正式申请，开发商有责任在接到退房通知之日起的十五个工作日之内，妥善处理与购房者之间的退房事宜，全额返还购房款项至购房者手中，同时根据抵押贷款申请未获通过的具体原因，明确违约方的责任归属。若因开发商方面的过失或者不当行为导致抵押贷款申请未能通过，那么违约方应依照事前约定，向无过错方支付相应的合理违约金。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务

[律师回复]解析：涉及到商品房预售的合同所包含的核心条款一应俱全，包括但不限于以下几个方面：首先，明确买卖双方以及待出售的商品房的相关基础信息；其次，详细说明房价款项、支付方式、具体支付时间等事项；再次，具体约定房屋的交房条件以及相应的交房日期；紧接着，叙述与办理房产证相关的各项事务事宜；最后，合同需要包含解决争议的具体途径以及违约方所需承担的法律责任等重要内容。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的,应当有书面委托书。

[律师回复]解析：购房者与其就特定物业达成的借贷业务（即与银行形成的信贷协议）相较于房屋销售合同，是相互依存却又互相独立的两个环节。所以，尽管提前终止购房合同并非自动意味着贷款合同亦会解除，其意义即在于此。这也就意味着，即便购房者选择放弃购买某物业，但由于他们同银行间的债权债务关系仍然持续存在，因此，该笔借款仍需予以清偿。在实践操作中，房产开发商通常会将原本应退还给购房者的购房款中，属于购房者支付的首付款的那一部分直接返还给购房者；而对于购房者向银行申请并获得的贷款部分，则会直接交还至银行，且在这个过程中，往往被视为购房者对银行进行的预付还款行为。法律依据：《贷款通则》第三十二条借款人应当按照借款合同规定按时足额归还贷款本息。贷款人在短期贷款到期１个星期之前、中长期贷款到期１个月之前，应当向借款人发送还本付息通知单；借款人应当及时筹备资金，按时还本付息。贷款人对逾期的贷款要及时发出催收通知单，做好逾期贷款本息的催收工作。贷款人对不能按借款合同约定期限归还的贷款，应当按规定加罚利息；对不能归还或者不能落实还本付息事宜的，应当督促归还或者依法起诉。借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商。

[律师回复]解析：关于购房者向银行所申请的部分借款问题，兹有以下阐释：为确保交易的公平公正及双方权益不受侵害，买卖双方可根据实际情况共同商议决定将尚存在于买受方剩余贷款本息（即在之前已经按月偿还的部分本金和利息）提前偿还给银行，这将被视作买受方对银行的提前还款行为。依据中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》第30条明文规定："抵押权人或质押权人按照合同约定履行了全部贷款义务之后，抵押物或质押物应退还至抵押权人或质押权人手中，借款合同随之终止。"法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

[律师回复]在通常状况下，购房者在退房时需支付总房价20%的违约金。关于商品房退房程序，其大致如下：首先，购房者需要发出书面的退房通知书。该项事宜可以通过挂号信件、传真亦或电话等渠道向开发商进行传达。若因开发商方面的过失而引发退房事件，则应由开发商自行承担由此产生的经济损失，其中包括但不限于贷款利息、首付款的存款利息以及购房过程中所涉及到的各项税费等等；倘若购房合同中已明确规定了退房的赔偿标准，则应按照合同条款执行，若合同约定的赔偿金额不足以弥补实际损失，购房者有权额外提出赔偿请求；若因购房者贷款申请未能获得批准，或是合同双方对于付款方式存在分歧等因素导致退房，那么开发商无需承担任何赔偿责任。其次，在收到购房者的退房通知后的15个工作日内，开发商有义务为购房者办理所有相关手续。在此期间，开发商必须全额退还购房者已经支付的所有房款，并负责协助购房者与贷款银行解除或终止合同的全部手续。在上述手续或文件尚未签署之前，开发商有义务代购房者向贷款银行支付每月应付的本金和利息。最后，开发商须在购房者发出退房通知后，立即将全部购房款项归还给购房者，同时还需妥善办理公积金管理机构或贷款银行的还款手续。若由于某种原因无法顺利完成上述事项，从购房者发出退房通知的第16日起直至购房者成功取回全部房款为止，开发商每日均需向购房者支付相应的违约金。

[律师回复]1.贷款申请人需向银行递交详尽的贷款申请材料清单；2.银行会对借款人呈报的申请材料进行严格的初步审查；3.银行将对购车贷款申请人进行详实的信用状况调查以及客户评价分析；4.若在经过银行的初次审核与信用评估之后予以接纳，那么就可以对该贷款申请予以审议批准；5.待客户的资质和所提供的资料被审核通过之后，便可正式签署合同，同时办理相关的抵押登记、保险手续，签署车辆贷款抵押协议，银行保留一份，客户持有一份，同样需要签订汽车销售合同，车商和客户各执一份，此外银行也要保留一份；6.对于未能通过审批的申请，银行会对借款人给予详细且合理的解释说明；7.一旦借款合同正式生效，经由办银行会立刻发放贷款，整个审批过程通常在三至五个工作日内完成。银行在操作过程中，实行专款专用策略，即根据合同约定，经办银行将会直接将贷款划入到借款人购车时选择的4S店铺的账户之中。8.完成提车手续：借款人将首付款支付给汽车销售方，凭借银行开具的提车凭证完成车贷提车手续，对车辆进行上车牌，上完了车牌后，需要将车辆证书、发票、保险单据、行驶证明书、身份证件、户口簿等提交给银行，经过抵押程序后，银行会将行驶证明书、身份证件以及户口簿返还给借款人。

[律师回复]解析：在取保候审期间，当事人的人身自由以及民事权益通常不会受到额外的限制或约束，这其中便包括了购房这样的重大财产性事务也不例外。因此，从理论上来讲，被取保候审的人士是完全有资格按揭购房的。然而，实际操作中，是否能够成功地申请到按揭贷款，仍然要以各商业银行对个人的信贷政策为依据，因为这些金融机构在发放贷款时，必然会对涉案人的信用风险给予充分关注和评估。法律依据：《刑事诉讼法》第七十二条：取保候审的犯罪嫌疑人、被告人应当遵守以下规定：(一)未经执行机关批准不得离开所居住的市、县；(二)住址、工作单位和联系方式发生变动的，在二十四小时以内向执行机关报告；(三)在传讯的时候及时到案；(四)不得以任何形式干扰证人作证；(五)不得毁灭、伪造证据或者串供；(六)将护照等出入境证件、驾驶证件交执行机关保存。

[律师回复]解析：被判定犯有强奸罪的人士，从理论上来讲，无论是正在接受监禁还是已获释出狱，他们都有资格购买房地产并提出按揭贷款的申请。然而，这终究要视乎各家银行的信贷政策而定。银行在进行信用评估时，可能会将个人的犯罪纪录纳入考量范围之内。若犯罪纪录对信用评估产生负面影响，那么贷款审批过程便可能受到波及。值得强调的是，这并非意味着法律对其购房行为有所限制，而是由金融机构根据自身的商业利益做出的决定。法律依据：《中华人民共和国商业银行法》第三十五条商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。商业银行贷款，应当实行审贷分离、分级审批的制度。

[律师回复]解析：确实如此，您在申请贷款时，银行是无权查询您的犯罪记录的，它们仅能调查了解您的个人征信状况。只要您的个人征信良好，便能够获得相应的贷款。对于涉及到查证事实真相的专门性问题，当事人有权向人民法院提出鉴定申请。若当事人提出鉴定请求，则应由双方当事人共同协商确定具备相关资质的鉴定人员；如无法达成共识，则由人民法院依法指定鉴定人员。若当事人并未提出鉴定申请，而人民法院认为有必要对专门性问题进行鉴定的，也应委托具备相关资质的鉴定人员进行鉴定。法律依据：《中华人民共和国刑事诉讼法》第七十九条人民法院、人民检察院和公安机关对犯罪嫌疑人、被告人取保候审最长不得超过十二个月，监视居住最长不得超过六个月。在取保候审、监视居住期间，不得中断对案件的侦查、起诉和审理。对于发现不应当追究刑事责任或者取保候审、监视居住期限届满的，应当及时解除取保候审、监视居住。解除取保候审、监视居住，应当及时通知被取保候审、监视居住人和有关单位。