[律师回复] 房屋已租满三年，续租属于新的租赁关系，建议双方重新签一份书面租赁合同，把租期、租金、押金这些内容写清楚，避免以后扯皮。即便双方都同意按原合同续租，也最好在原合同上注明“租期延长至某年某月”，并由双方签字确认。押金方面，如果原合同已经收过押金且没约定退还，续租期间可以继续作为押金；如果原合同没押金，或押金已退还，那可以再协商收取，但数字要写进合同。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。

[律师回复] 房产证3年未下发可能存在以下原因：1）开发商未完成竣工验收备案或存在违规建设导致无法办理大产证；2）不动产登记中心系统更新或数据迁移导致延迟；3）提交的资料不齐全或存在错误需要补充；4）涉及土地性质变更或规划调整。建议您：1）到当地不动产登记中心查询该房屋的登记状态和办证进度；2）联系开发商了解是否已完成初始登记；3）查询是否已出证但未通知领取；4）如果开发商存在违约，要求其承担逾期办证的违约责任；5）如果开发商已破产或失联，可以申请单方办理或通过诉讼解决。根据相关司法解释，开发商逾期办证超过一定期限的，业主可以要求解除合同或主张违约金。