房屋买卖发函解除合同要先发函还是直接起诉？

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你好，具体什么情况呢？

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您好，对于您提出的问题，我的解答是, 先通知解除合同还是直接解除合同？
依据合同法的规定，在合同具备一定的情形时，一方可以通知对方解除合同，对方有异议可向或者仲裁机构请求确认解除合同的效力。
行使解除权必须以当事人享有解除权为前提。由于解除权的性质属于形成权，故不需要对方当事人的同意，只需要解除权人单方的意思表示，就可以发生合同解除的效力。那么在要求解除合同，应当如何处理?
(一)解除权人可以不经“通知”而解除
第
一，解除实属解除权人的无奈之举。依据合同法第96条的规定，当合同相对方存在违约或者由于不可抗力等客观条件影响时，解除权人可以直接通知对方解除合同，终止履行其合同义务，即可以很好地达到维护自己利益的目的，这在大多数一次性合同 中是有效的。但在如案例中承揽合同、租赁合同等继续性合同中，解除权人往往希望对方停止履行、恢复原状，如果对方置解除通知于不顾，坐收渔利(租金)，认为只要我继续履行，你就得照付租金或者报酬。此时的状况对解除权人是不利的，因为其
一，解除权人对自己是否正当行使了解除权，还未谓可知，其不敢贸然采取进一步的行为;其
二，对方还享有异议权，一旦提出异议，可能会被判决解除不成立，解除人将会受到损失。所以实践中解除人势必不得不提出解除之诉，一并解决善后事宜。
第
二，即使已经通知解除，解除人也可以再提起解除之诉。考虑到实践当中，相当多的当事人并不知道有一个异议期，只是消极地置解除通知于不顾，且三个月的异议期有时对于守约方来说过长，为了尽早结束权利不明的状态，更好地保护守约方的利益，应当允许其提起解除之诉。
第
三，解除权系权利人的一种权利，可以放弃直接行使而以诉权的形式要求判决。法定解除权是合同当事人一方的权利，既然是权利就应当允许权利人采取合适的方式行使，只要没有违反法律的禁止性规定，没有侵害第三人的利益，就应当允许解除权人对自己不经裁判可以直接通知解除权利放弃，因此解除权人可以不通过径行通知的这种简便方式行使其权利，而通过诉讼的方式进行解除。
综上，解除的意思表示无须以诉讼的方式为必要，但并非不能以诉讼的方式行使。
法律依据：《合同法》
第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十五条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。