二手房交易当中，问问以房屋买卖方式抵押的问题是如何规定的

对于以商品房买卖担保借贷合同的案件性质及效力的认定，司法实践中应当采用审慎的态度。从法律关系的角度，应结合各方面证据，查明当事人的真实意思表示;对于此类担保行为的担保物，从学理及常理的角度分析，以房屋买卖合同担保抵押借贷应当是房屋而非合同债权;对于其效力，由于这一担保形式违反物权法及担保法禁止流质契约的规定而应归为无效。

二手房交易中，常见的抵押有方式有三种，无论哪种方式的抵押，都需要在《补充协议》中明确约定卖方还款解押的具体时间。
一、如何识别房屋是否有抵押？
看房产证（不动产权证）附记页上是否有建委盖的抵押登记章，也可持房产证及身份证原件到建委核查。
房产证附记页有抵押登记章部分图示
二、房屋有抵押，交易需注意什么？
房屋有抵押，交易时需要在《补充协议》中明确约定卖方还款解押的具体时间。
1.已登记的个人抵押
卖方在个人借贷关系中以房屋作为担保，出售已设定抵押登记的房屋时，买方应提前要求卖方持房产证及身份证原件到建委核实抵押详细情况，并签署“有抵押”版本的《补充协议》，明确约定卖方还款解押的具体时间。
2.未登记的个人抵押
个别卖方虽然以房屋作为担保，但并未办理抵押登记，这种情况比较难核实，需要卖方在出售时主动告知，如卖方故意隐瞒导致房屋买卖合同期限延误应承担相应的违约责任。
未办理抵押登记的房屋，如果过户前抵押权人行使抵押权仍可导致被查封，限制过户。因此即使未设定抵押登记，也应签署“有抵押”版本的《补充协议》，约定卖方还款解押的具体时间。
注：债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
例：甲名下有一套房屋，2015年5月将房屋抵押给了乙银行。那甲就是抵押人，银行是抵押权人，房屋就是抵押物。
3.已登记的银行抵押（按揭）
如果卖方以按揭贷款的方式购买的房屋，通常下发房产证的时候便已设定抵押登记。卖方需前往银行核实剩余未还抵押金额，并在《补充协议》中约定还款解押的具体时间。
注：如果卖方需以买方首付款还款解押，买卖双方需前往银行，提前确定好银行扣款时间，并于扣款前一天将首付款存入还款账户，同时买方应要求卖方将银行卡交由自己保管，最好让卖方配合将银行卡密码变更，并停止该银行卡网银业务，防止在银行扣款前卖方将钱取走、挪作他用的情况发生。