咨询一下存量房屋买卖合同漏洞是否存在

二手房因房产本身的问题及其他因素的影响，容易导致二手房买卖合同纠纷,下面就为您详细介绍二手房买卖合同纠纷的种类和解决办法。
　　
　　
一、房价上涨过快，卖家毁约引起的纠纷的解决办法：
　　
　　
1、如果仅仅是签订了《购房意向书》，如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款，这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等，则可视为签订了《房屋买卖合同》，买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。要求解除合同的，可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。
　　
　　
2、如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。
　　
　　
二、买家贷款出现障碍引起的纠纷的解决办法。
　　
　　买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款，通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。
　　
　　为避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。
　　
　　
三、交易税费计算出现误差而产生的纠纷的解决办法。
　　
　　由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强，缴纳标准经常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳标准。
　　
　　关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：
　　
　　一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。
　　
　　二是约定由买家来承担所有税费，卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产，因历史遗留问题，可能欠缴税费，更应注意此类风险。
　　
　　三是做低房价，即“阴阳合同”，“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。
　　
　　
四、由于支付定金而引起的纠纷的解决办法。
　　
　　在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：
　　
　　一是付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家可以没收定金;卖家违约的话，买家可以要求双倍返还定金。
　　
　　二是付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金(不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。
　　
　　三是付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，卖家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。
　　
　　
五、中介费支付引起的纠纷的解决办法。
　　
　　
一、由第一家中介带看房并签了《看楼确认书》，但价格没有谈下来，后来看到这套房子在其他中介也挂牌，而且价格也能谈下来，这样通过其他中介成交。此时，第一家中介如果说你利用他的房源成交，要求付他佣金。实践中，第一家中介主张佣金，鲜有法院、仲裁机构获得支持的。
　　
　　
二、私自成交。买卖双方为了节省交易成本，在通过中介促成签订了房屋买卖合同后，避开中介，私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳中介后可能被中介告上法院要求赔偿。
　　
　　
三、“飞单”，为了节省中介费用，中介业务员私下与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取佣金，或者在第一间中介行签了《居间协议》后，又跑到另一间中介行成交，这就是“飞单”。表面上看，客户付出的费用减少了，但实际上风险很大。
　　
　　
六、因户口问题引起的纠纷的解决办法。
　　
　　卖家卖房应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响买家落户，如果买家买的是“学位房”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定，否则不能达到买房的初衷。
　　
　　买家在户口问题上一定要防患于未然，予以充分重视。建议考虑以下三个办法：
　　
　　第一个办法是在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部分，所以对卖方的制约力不强。
　　
　　第二个办法可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，卖家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些，这样对卖家的制约会更大。
　　
　　第三个办法是约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大，如果买家买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。

签订二手房买卖合同时应注意以下事项：
　　
一、确认产权的可靠度
　　
1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
　　
2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
　　
3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
　　
4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
　　
二、考察原单位是否允许转卖
　　
1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
　　
2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;
　　
3、一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
　　
三、查看是否有私搭私建部分
　　
1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
　　
2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
　　
3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
　　
四、确认房屋的准确面积
　　
1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
　　
2、产权证上一般标明的是建筑面积;
　　
3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
　　
五、观察房屋的内部结构
　　
1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;
　　
2、管线是否太多或者走线不合理;
　　
3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
　　
六、考核房屋的市政配套
　　
1、打开水龙头观察水的质量、水压;
　　
2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;
　　
3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;
　　
4、观察户内、外电线是否有老化的现象;
　　
5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;
　　
6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气;
　　
7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;
　　
8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
　　
七、了解装修的状况
　　
1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
　　
2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
　　
八、查验物业管理的水平
　　
1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;
　　
2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;
　　
3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;
　　
4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
　　
九、了解以后居住的费用
　　
1、水、电、煤、暖的价格;
　　
2、物业管理费的收取标准;
　　
3、车位的费用。
　　
十、追溯旧房的历史
　　
1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;
　　
2、哪些人住过，什么背景，是何种用途;
　　
3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;
　　
4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
　　十
一、了解邻居的组合
　　
1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次;
　　
2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;
　　
3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
　　十
二、算计一下房价
　　
1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;
　　
2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;
　　
3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
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