公共管道堵塞房间反水物业有责任吗?

[律师回复]物业费是物业服务对价，不能只因催收晚就当然不交。两年费用通常未过三年诉讼时效，仍可能要付。先让物业列明欠费期间、金额和合同依据，核对服务是否达标；有瑕疵可协商减免或分期，别直接拒交以免违约金。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。

[律师回复]公共管道出了问题，物业不是当然赔偿；但公共管道属于物业管理范围，不等于物业可以完全置身事外。真正决定责任的是四件事：管道为什么堵、堵在哪里、物业平时有没有维护、出事后有没有及时处理。

[律师回复]物业费原则要交，服务不到位可举证要求减价或赔偿，但不能一律拒交。前物业说旧事不适用新规不准确；各期费用分别起算三年时效，你可查起诉时间，对超期部分提时效抗辩。把垃圾污水照片、清运票据、买管水泥凭证、证人、报修记录交法院，主张扣减费用。应诉别缺席，可申请调解。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。

[律师回复]停车位收费不是因为有没有栏杆，而是看车位是否经批准设置、现场有无收费公示和计费规则。扫码一般靠视频桩、地磁或巡检拍照计时，离场后补缴，栏杆只是辅助。先拍公示牌、车位编号和缴费页面，核对收费主体与标准；没有公示、主体不清或未提供票据，可以拒付并保留证据，向市场监管机构反映。已付的可索要票据。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。

[律师回复]燃气管道从自家卧室穿过，属于涉及不动产相邻关系与生命财产安全的重大隐患，法律上可以通过停止侵害、排除妨害、消除危险的路径主张权利。 一、法律定性。《民法典》第288条是相邻关系的基本条款，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理原则正确处理相邻关系。第293条规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。《民法典》物权编关于相邻关系的规定进一步明确，不动产权利人不得违反国家规定弃置、排放固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物，不得危害他人建筑物的安全。第1165条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的应当承担侵权责任。行业规范方面，《城镇燃气管理条例》与《燃气管理条例》对燃气管道的敷设与保护、燃气设施的维护管理、不得擅自改动与侵占燃气设施以及违反规定的法律责任均作出了明确规定。 二、实务判断。管道已经建成并不当然意味着合法。如果该管段未经规划审批、实际穿越卧室、并未采取有效隔离与防泄漏措施，且存在爆裂、泄漏、一氧化碳中毒风险，权利人有权要求燃气经营企业及建设单位采取迁改、加设隔离层、加密监测、修复等合理措施；若房屋已因此不能安全居住，还可主张相应损失。若管道系按审批方案敷设且完全符合安全标准，燃气企业无过错，则主要通过协商、投诉处理，一般不支持赔偿请求。 三、处理步骤。第一步，固定证据：拍摄管道走向、位置、与卧室墙体及床铺的距离，保留入户及室内燃气设施照片、检测记录、施工与安装合同、竣工资料。第二步，书面致函燃气公司，要求书面答复管线位置、审批手续、安全检测结论及整改方案，注意保留签收凭证。第三步，向燃气主管部门、住房和城乡建设部门、城管执法部门举报安全隐患，请求现场核查；必要时申请专业技术机构进行燃气安全检测与评估。第四步，同步向公安机关报备，若发生泄漏、爆燃等情况应立即报警并保留出警记录。 四、救济方式与注意事项。可以依据《民法典》物权编相邻关系与侵权责任编的规定，提起停止侵害、排除妨害、消除危险之诉，必要时申请行为保全先予执行；如已造成损害，可一并主张医疗费、财产损失、搬迁过渡费等。诉讼期间务必注意安全：闻见异味应立即开窗通风，关闭室内总阀，严禁开关电器、点火或使用明火，撤离至室外后再拨打燃气抢修与消防救援电话。对协商结果不满意或收到拖延答复的，可依法向人民法院起诉，用判决确认管道位置合法性与整改义务，实践中往往比单纯投诉更能推动实质解决。

[律师回复]关于拒付物业费，法律给出的答案相当明确：在物业服务人已经按约定提供服务的条件下，业主一般不得以未接受服务为由拒交物业费，司法实践对业主的抗辩空间限制较严。 法律依据。《民法典》第944条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费；物业服务人已经按照约定提供服务的，业主不得以未接受服务为由拒绝交纳物业费；物业服务人未按约定提供服务的，业主可以请求其承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等责任，但不得以物业服务人未提供服务为由拒绝交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进一步明确：业主以物业服务人未按约定提供服务为由主张减免物业费的，人民法院应当结合物业服务的瑕疵程度、瑕疵存续时间、瑕疵是否影响业主主要使用功能、业主是否曾通过其他途径主张权利等因素综合认定，一般仅对存在明显瑕疵的部分予以酌减。 实践中可能支持减免或拒付的情形主要有：物业服务合同已在法律上或约定上终止，物业服务人此后继续收费；物业费标准未经业主共同决定程序而单方提高，且与前期物业服务合同或业主大会决议不符；同一服务项目重复收费，例如在物业费之外另行摊派车位管理费、维修资金并以物业费名义收取；物业服务人未按约定提供服务，且业主已通过书面、业委会、投诉渠道等合理方式主张过权利而未获处理。 实务要点：拒付必须留有书面痕迹。应当保留物业服务合同、前期物业服务合同、缴费通知与催缴函件、业主大会决议、维修记录、照片视频、报修与投诉记录及回执，形成证据链条。诉讼时效为三年，自知道或应当知道权利受到损害及义务人之日起计算，物业费请求权在时效届满后仍受保护，业主以超过时效为由拒付一般不能成立。 建议：在决定采取行动前，先书面正式催告物业服务人并抄送业主委员会，取得签收凭证；同时就减免部分与物业服务人协商。单纯因服务质量不满而停交，往往面临被起诉并承担违约金的败诉风险。

[律师回复]【法律定性】物业以停水、停电、停气、停暖方式催缴物业费，属于违法行为，业主可以要求恢复供应并主张赔偿损失。法律明确规定业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费，物业服务人已按约定提供服务的，不得以停止供水、供电、供热、燃气等方式催交物业费，更不能以此相要挟；此类行为既违反合同约定，也侵害业主基本生活权益，情节严重的可能构成侵害财产权益与人格权益。 【法条依据】《民法典》第九百四十四条（业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费）、第九百四十五条（业主与物业使用人约定由使用人交纳物业费的，从其约定；物业服务人应向实际交费人出具票据）、第九百四十四条与第九百四十六条（业主大会与业主委员会的解聘、更换物业服务人的情形）、第九百四十三条（物业服务人应定期公开服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况、维修资金使用情况以及业主大会表决决定等）、第一千一百六十五条与第一千一百七十九条（侵权责任与损害赔偿）；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于物业服务人不得以停水停电等方式催交物业费、业主可请求恢复并赔偿损失的规定。 【实务要点】第一，先区分动机与依据：如果业主确实拖欠物业费，物业有权催缴、可以起诉，但不能断水断电；如果业主同时主张物业服务质量不达标、共有部分收益未公示、维修资金使用不透明，应当通过业主大会与业委会渠道或者诉讼解决，而不是以断水断电回应。第二，维权要抓证据：停水停电的通知、公告、群内通知、门锁与阀门被关闭的照片视频、恢复供应的时间记录、抄表与缴费记录。第三，索赔需要有实际损失，如商户停业损失（需提供营业收入与成本凭证、停业期间的直接关联证明）、食品或药品腐坏损失、特种设备停用损失、医疗设备使用中断的赔偿凭证；仅有不便感与情绪主张的，赔偿通常难以支持。第四，物业同时要求业主补交物业费的，业主可以提出质量瑕疵抗辩并要求相应减免，但需要就瑕疵具体化并保留证据。 【建议】第一步，立即以书面形式（EMS或现场送达并留证）要求物业限期恢复供水供电，明确其行为的法律依据与承担赔偿责任。第二步，同时向街道（社区）以及房产管理部门投诉，请求督促恢复供应并处理违规行为；把停电造成的影响做成清单附票据。第三步，主动与物业核对账目，把已缴期间的物业费、共有部分收益结余、维修资金使用情况一并核对清楚，避免自己在欠费上被对方抓住把柄而无法主张损失。第四步，若物业长期不履行服务义务或者反复以断水断电催费，可依《民法典》第九百四十六条向业主大会提出解聘、更换物业服务人的议案，或者向法院起诉。

[律师回复]房屋长期未装修而仍需缴纳物业费，争议焦点通常在于是否构成空置、物业是否实际提供了服务、能否依规减免三个层面。 一、基本规则。《民法典》第937条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内提供物业管理服务，业主支付报酬的合同。第944条规定，物业服务人应当按照约定提供物业服务；业主应当按照约定支付物业费；物业服务人已经按照约定提供服务的，业主不得以未接受服务或者不需要接受服务等为由拒绝支付物业费。第943条规定物业服务人应当公开服务事项、服务标准、收费项目、收费标准与业绩、投诉规则等信息，业主可以向物业服务人提出合理建议，物业服务人应当予以答复并改进服务。第944条同时规定，业主在物业服务人未按照约定提供物业服务的情况下，可以请求减免物业费，可见减免的前提是物业未按约提供服务，而非单纯未入住。《物业管理条例》相应规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人应当遵守物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 二、结论倾向。房屋未装修通常不构成免交物业费的事由，司法实践中的主流立场与《民法典》第944条第2款一致：只要物业按约提供了保洁、绿化养护、公共秩序维护、安全防范、设施维护等服务，业主即应按约定标准付费。未装修与空置在法律上不是同一概念，空置通常指房屋无人居住但已具备交付使用条件并实际占用或者使用的情况，未装修房屋连实际使用都不存在，但这一区别在物业费计收上通常不产生减免效果。 三、能否主张减免的实务路径。第一种情形是合同约定优先：很多物业服务合同或者前期物业服务合同中约定了空置期减免条款，例如约定房屋交付后一定期限内处于空置或者未装修状态的，物业费按一定比例收取或者减免。应当首先审阅合同条款，按约定执行。第二种情形是地方性优惠与减免政策：许多地方物业服务收费管理规定允许对连续空置超过一定期限（如六个月或者一年）的房屋，由业主提出申请后按约定比例减收或者免收，具体条件与办理程序以当地规定为准，这类政策需要向当地住房和城乡建设部门或者街道查询确认。第三种情形是服务未到位：例如公共区域保洁不到位、电梯维护缺失、绿化未养护、安保缺岗、报修长期不处理等，在这种情况下业主可以依《民法典》第944条第3款与第582条、第583条请求相应减免，实践中需通过业委会、居委会协调或者诉讼解决，一般需先有书面催办与物业答复记录。第四种情形是房屋尚不具备交付使用条件，例如尚在开发商建设期、尚未达到交付条件、保修期内应当由开发商承担物业费的，不应由业主承担。 四、实务步骤。第一步，全面审阅并保存证据：购房合同、前期物业服务合同、物业服务费收费标准与收缴通知、缴费票据、业主手册与临时管理规约、装修与交付相关文件（交付通知书、验房记录、房屋现状照片）。第二步，确定房屋的实际状态并固定证据，拍摄空置现状照片与视频，注意保留拍摄时间信息。第三步，向物业书面提出减免或者按实际服务情况调整的申请，附上理由与依据，要求其书面答复，注意保留送达凭证。第四步，与业委会、居委会或者街道协调，听取同类业主的处理口径。第五步，如协商不成，可依法向人民法院起诉请求减免相应期间的物业费。 五、时效提醒。物业费请求权适用普通诉讼时效三年，通常按每一缴费期间分别起算，实务中往往从欠费之日起算，因此长期空置且从未主张减免的，可能面临对方抗辩时效届满的局面。需要注意，即使诉讼时效届满，物业在诉讼中提出时效抗辩的，法院一般不予主动适用，但对方明确抗辩时将无法获得支持。因此，一旦确定空置或者服务不到位，应当尽早提出书面主张，不要长期搁置。 六、建议。理性判断：减免与否主要看合同约定、地方政策与物业实际履约情况三类事实，未装修本身不足以当然免缴物业费。建议先查合同、再问政策、后谈服务，把书面的沟通记录做扎实，这样无论走协商还是走诉讼都更有把握。

[律师回复]【法律定性】欠缴物业费与物业停水停电是两个法律问题：欠费应当缴纳，但物业不得以停水、停电、停热、停气的方式催缴物业费。法律明确规定业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费，物业服务人已经按照约定和法律规定提供相关服务的，不得以停止供水供电供热燃气等方式催交物业费；断水断电既是违约行为，也可能构成对业主财产权益与基本生活权益的侵害，业主有权请求恢复供应并赔偿损失。 【法条依据】《民法典》第九百四十四条（业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费；物业服务人不得以停止供电、供水、供热、燃气等方式催交物业费）、第九百四十五条（业主与物业使用人约定由使用人交纳物业费的，从其约定，物业服务人应当向实际交费人出具票据）、第九百四十三条（物业服务人应定期公开服务事项、收费项目与标准、履行情况等）、第九百四十六条（业主大会解聘物业服务人的情形）、第一千一百六十五条与第一千一百七十九条（侵权责任与损害赔偿）；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于物业服务人不得以停水停电等方式催交物业费、业主可请求恢复履行并赔偿损失的规定；物业管理地方性法规中关于供水供电单位不得配合物业停电停水的规定。 【实务要点】第一，欠费金额要核准：核对物业服务合同约定的收费标准、起算日期、面积口径（一般按建筑面积计收）、车位与电梯等专项费用的分摊依据、共有部分收益的结余是否应当冲抵物业费；服务未达到约定标准或者存在瑕疵的，业主可以提出相应减免或者要求整改。第二，停电造成损失需要证据链条：停水停电的通知与时间、恢复供应的证明、停业期间营业收入与损失测算、物品腐坏清单、医疗或特种设备停用记录；仅有生活不便而没有实际支出的，赔偿通常难以支持。第三，物业费之诉与抗辩：物业起诉业主追缴物业费时，业主可以以服务质量瑕疵、面积争议、共有收益未公开、维修资金使用未经业主大会决定等事由提出抗辩甚至反诉减免，法院通常会综合评判是否扣减及扣减比例。第四，物业费滞纳金与违约金条款通常按合同约定处理，但约定过分高于实际损失的，业主可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。第五，需注意物业对欠费业主停水停电，往往也违反供水供电企业与物业服务人的合同约定，业主可以一并主张。 【建议】第一步，立即以书面方式（特快专递或者现场送达留证）要求物业限期恢复供水供电，同时表明愿意依法缴纳有争议部分的物业费，请其说明停水停电的合同与法律依据。第二步，同步把账算清楚，把已缴部分、争议部分、愿意缴纳部分列表，并保留缴费凭证，避免自身欠费事实被放大。第三步，向街道（社区）与房产管理部门投诉，请求督促恢复供应；同时核查该物业是否已投保物业责任险或者有无相关处罚记录。第四步，若已造成实际损失或者物业拒不恢复供应，可向法院起诉，要求排除妨害、恢复供应并赔偿损失，诉讼请求要具体写明恢复时间与损失计算依据。第五步，若物业长期不履行服务义务、账目不公开，可以联合其他业主通过业主大会行使解聘、更换物业服务人的权利。

[律师回复]【法律定性】毛坯房未入住，一般仍需缴纳物业费。物业服务合同自建设单位依法交付物业服务区域内的房屋起在业主与物业服务人之间成立，业主应当按照约定交纳物业费；业主以没有入住为由拒交物业费的，人民法院一般不予支持。但存在两类可以减免或者不收取的情形：第一，物业服务合同明确约定空置期间减免或者不计收的，按约定执行；第二，房屋因不可归责于业主的原因长期无法交付使用（比如开发商逾期交房、规划变更导致无法实际使用、房屋存在严重质量问题需要整改），业主可以就相应期间主张减免或者不支付，这属于例外，需要个案举证。 【法条依据】《民法典》第九百三十七条（物业服务合同的定义）、第九百三十八条（物业服务合同条款）、第九百四十四条（业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费）、第九百四十五条（约定由物业使用人交纳的从其约定）、第九百四十三条（物业服务人应定期公开收费项目、收费标准与履行情况）；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于物业服务人不得以停水停电等方式催交物业费、业主以未入住为由拒交物业费人民法院一般不予支持，以及房屋因不可归责于业主原因空置期间物业费计收的相关规则。 【实务要点】第一，起算点是交付而不是入住：认定交付通常看交房通知书、验房单、钥匙与门禁卡、门牌、水电燃气开通与抄表时间；房屋具备交付条件但因业主自身原因（如按揭未办、装修手续未办、长期在外地）未接收的，物业费一般自约定交付之日起计收。第二，空置与入住是两种不同的事实状态，实践中还有装修期间的计费规则，部分物业对毛坯房交付后的装修期给予优惠或者按装修面积计收，需核对合同条款与当地规定。第三，共有部分费用（电梯、公共照明、垃圾清运、楼道维护）通常按建筑面积分摊，业主应当核对分摊口径与公示的收费标准、维修资金使用情况与共有部分收益结余。第四，物业费滞纳金通常按合同约定按日计收，约定过高的可以请求法院或者仲裁机构适当调整。第五，若开发商代收的前期物业费与保修金（质保金）混同收取，应当区分：保修金属于开发商，在保修期届满且无质量问题的前提下应予返还，不能直接折抵物业费。第六，房屋若长期空置并被用于出租，租金收益可以作为主张物业费减免或者协商折扣的参考，但并不当然减免。 【建议】第一步，索取并仔细阅读物业服务合同、临时管理规约与前期物业服务合同的标准条款，确认起算日期、计费面积、单价、减免情形与滞纳金约定。第二步，核对是否存在可主张减费的客观事由（未按期交付、质量缺陷、共有收益未披露），并就此形成书面主张与证据。第三步，按期或者至少按对方认可的数额先予缴纳，避免欠费累积到影响诉讼地位，同时保留缴费凭证与主张减费的书面函。第四步，主动参加业主大会与业委会沟通，把未入住即须全额缴费的诉求与其他业主的诉求合并推动规则调整，比个别争辩更有效。第五步，若物业以停水停电催缴，可以依法要求恢复供应并主张相应损失。

[律师回复]物业不退没有当然依据。物业费、暖气费应按合同约定和产权证记载面积据实结算；面积少8%，此前多收部分构成不当得利，你可要求返还。但诉讼时效通常三年，最近三年较稳，早于三年的对方可能抗辩。先书面要求按新面积结算并退差额，保留缴费票据和产权证；协商不成向法院起诉。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

[律师回复]积极应诉 看有没有答辩点

[律师回复]案件什么情况 大概说下 看能不能帮到你

[律师回复]详细和律师沟通处理呢。

[律师回复]这个做法不合理。物业不能因部分业主欠费就停掉全小区垃圾清理，这会损害已交费业主和全体业主的权益，也容易激化矛盾。《民法典》第九百四十四条也禁止物业服务人用停服务方式催交物业费。首先应书面催告欠费业主限期补交；其次向居委会、街道办事处反映，要求恢复清理；再次业主可固定垃圾堆积、通知记录等证据，起诉物业继续履行并赔偿损失，欠费业主也应补交。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。