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我和卖家签订房屋买卖合同，买了她离婚后法院判给她的宅基地房屋，签合同时没写什么时间过户，只写了买家违约定金4万不退，还要给卖家10万违约金，卖家违约给买家10万违约金，当时卖家说房产证丢了要补办，买家没看，只看了房屋3间两层10米??12米，合同没写面积，签订合同7年了，买家已经搬进去入住6年了，这期间卖家一直催卖家和中介过户，他们一直推脱，今年五月买家说一个月必须过户好否则我就不要房子了，卖家说随时可以过户，他说房产证早就补出来了，我让她拍照给我看证，发现产证上的使用面积比实际的少了20平方米，房屋的建筑面积证上少了40平方米，我要求退房，退还4万定金，我装修花了3万给她抵房租，您看下赢的把握
要看具体情况怎么样了！
合同没写面积属于硬伤了，维权难度增加
房屋买卖合同，按合同约定
根据您描述的情况，合同中未明确过户时间，且房产证面积与实际不符，存在重大误解。您可主张合同存在瑕疵，要求解除合同并退还定金。但具体情况需根据合同条款、双方沟通记录等证据判断。我是济南的殷德友律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。
可以先行催告，再通过法律程序处理。
是农村的房子吗？你是和她同村吗？
宅基地房屋买卖合同未约定过户时间按民法典第510条规定可协议补充不能达成补充协议的按合同相关条款或交易习惯确定。买方可在合理期限内要求卖方履行过户义务。宅基地房屋需注意宅基地使用权流转限制非本村集体经济组织成员购买农村宅基地房屋合同可能无效。建议先与卖方协商确定过户时间协商不成向法院起诉要求继续履行合同。
专业解答若对调解不服，在不同场景有不同解决途径。若是人民调解，可向法院起诉；若是行政调解，可就原纠纷提起民事诉讼；若是司法调解，在签收调解书前反悔，法院会及时判决，签收后只能通过审判监督程序申请再审。
专业解答若对调解不服，当事人可根据具体情况处理。若是人民调解，可请求再次调解或向法院起诉；若是法院调解，签收调解书前反悔，法院应及时判决；签收后不服，符合法定情形时可申请再审。
专业解答符合以下情况可走竞争性谈判：一是招标后无供应商投标或无合格标的、重新招标未成立；二是技术复杂或性质特殊，不能确定详细规格或具体要求；三是采用招标所需时间不能满足用户紧急需要；四是不能事先计算出价格总额。这些情况采用竞争性谈判能更高效地完成采购。
专业解答调解书生效时间并非以“几年”衡量。一般情况下，民事调解书经双方当事人签收后即具有法律效力；刑事附带民事调解书送达当事人后生效；人民法院制作的确认调解协议效力的裁定书，自裁定书送达双方当事人后生效。
专业解答确定调解活动代理权限需依据相关法律规定和委托授权。一般情况下，当事人可书面明确授权范围，包括是否能代为承认、放弃、变更调解请求，进行和解等。若无特别授权，代理人通常仅能进行一般程序性事务，特别授权则需在委托书中清晰注明。
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