买家违约卖家怎样解除购房合同

（一）合同有约定时，卖家查看合同条款，确认买家违约达到可解除条件，准备书面通知，写明解除合同相关事宜，送达买家，通知到达即解除合同。
（二）合同无约定时，若买家迟延履行主要债务，卖家先催告，在合理期限买家仍未履行；或买家违约致合同目的无法实现，卖家可直接书面通知买家解除，通知明确解除意思、原因和时间。
（三）合同解除后，卖家要求买家承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失。
（四）若买家有异议，通过诉讼或仲裁途径解决。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

买家违约时，卖家解除购房合同的操作如下：
1.合同有约定的，若买家违约达到条件，卖家书面通知买家解除合同，通知送达即生效。
2.合同未约定的，买家迟延履行主要债务，催告后合理期限仍未履行，或违约致合同目的无法实现，卖家可书面通知解除，写明解约意思、原因和时间。
3.解除合同后，卖家可要求买家担责，如付违约金、赔偿损失。买家有异议，可诉讼或仲裁解决。

结论：
买家违约时，卖家可按合同约定或法律规定书面通知买家解除购房合同，并要求买家承担违约责任，若买家有异议可通过诉讼或仲裁解决。
法律解析：
当买家违约时，卖家解除购房合同分两种情况处理。若合同有明确约定，买家违约达到一定条件卖家有权解除，卖家按约定书面通知买家，通知到达时合同解除。若合同未约定，依据法律，买家迟延履行主要债务，经催告在合理期限内未履行，或其违约行为致合同目的无法实现，卖家也可书面通知解除。书面通知需明确解除意思、原因及时间等。解除合同后，卖家有权要求买家承担如支付违约金、赔偿损失等违约责任。若买家对解除有异议，可通过诉讼或仲裁途径解决。如果在购房合同解除过程中遇到复杂问题，建议及时向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

买家违约时卖家解除购房合同，可按合同约定和法律规定操作。若合同明确约定买家违约到一定条件卖家有权解约，卖家书面通知买家，通知到达即解除。若合同未约定，买家迟延履行主要债务经催告合理期限未履行，或违约致合同目的无法实现，卖家也可书面通知解约，通知要明确解约意思、原因和时间。

解决措施和建议如下：
1.卖家解除合同前仔细查看合同条款，确保解约符合约定或法律规定。
2.书面通知要规范准确，保留好送达凭证。
3.要求买家承担违约责任，如违约金、赔偿损失等。
4.若买家有异议，可通过诉讼或仲裁解决，保留好相关证据。

法律分析：
（1）合同有约定时，若买家违约达到合同约定解除条件，卖家可书面通知买家解除合同，通知到达即生效。这是基于合同自治原则，双方事先对违约解除情形做了约定，应依约执行。
（2）合同未约定时，若买家迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行，或其违约行为致合同目的无法实现，卖家同样可书面通知解除。书面通知需明确解除意思、原因及时间等。
（3）解除合同后，卖家有权要求买家承担违约责任，如违约金支付、损失赔偿等。若买家有异议，可通过诉讼或仲裁途径解决。

提醒：
卖家解除合同务必保留好书面通知及相关催告证据，不同案情处理方式有别，建议咨询进一步分析。