房屋买卖中卖方违约需承担啥责任

一、卖主毁约，买方可否要求继续履行合同卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于民事违约行为，按照《合同法》规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同;二是采取措施补救;三是赔偿缺失。这三种违约结果是由买房人选择的。因此，买房人可以不要卖房人返还定金，而要求对方必须继续履行合同。二、定金分为几种定金分三种，“解约定金”不能签定金通常分三种：成约定金、履约定金和解约定金。成约定金是为促使双方签订合同而交的定金，履约定金是保证买房人履约而交的定金，这两种定金方式比较常见。解约定金是指双方在合同中约定，只要卖房人双倍返还定金就可以解约，这对卖房人有利，因比比较少见。如果约定了解约定金，买房人就不能再要求继续履行合同了。三、两种情况下，法院不能强制过户首先，看房屋有无抵押，有抵押的房屋须在征得抵押权人(通常是银行)同意的情况下才能过户。其次，经济适用房、央产房等上市受限的房屋不能过户。因此，如果买的是这两种类型的房，客观上不能实现过户，法院也就不能支付要求继续改造合同的请求，即不能强制过户。四、应对卖房人毁约“借口”1、借口一：买房人违约在先对于指责买房人没有按时支付首付款等违约行为时，法官首先要查实，其次衡量这种违约是否会导致卖房人违约。如果买房人只晚交了一两天的房款，就只是轻微瑕疵，不足以让卖房人拒绝履行合同。但反过来，如果买房人确实延迟10多天付款，就有可能给卖房人造成重大损失，卖房人毁约也就可以理解。在这里提醒买房人，要注意按时履行合同约定，且在与对方谈判的过程中要留下录音证据。2、借口二：配偶对卖房不知情有些房屋属于夫妻共同财产，如果配偶对卖房不知情，就可能导致合同无效，所以卖房人以这种作为借口来毁约的情况比较多。再者，买房人也可以提供在看房或签约时，卖房者配偶在场的证据，包括证人证言、录音录像等。这样，法院就可以查清真实情况，从而做出判决。如果因为配偶不知情导致合同无效，买房人还可以向卖房人追讨相应损失。

一、买受人违约如何承担责任买受人违约责任具有特殊的相对性。在拍卖活动中，存在着委托人、拍卖人、竞买人和买受人等多方主体。买受人的违约责任只能在特定的拍卖人与买受人之间发生，买受人对委托人和其他竞买人不直接承担违约责任。委托人和其他竞买人也不能以违约为由，向买受人提出承担违约责任的请求或提讼。拍卖合同中，买受人违约责任的认定和归责遵循严格责任原则，即买受人承担违约责任只有一个条件，即买受人有违约行为。《拍卖法》关于买受人违约责任的规定是比较清楚的。《拍卖法》第三十九条规定：“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额”。当事人既约定违约金，又约定保证金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者保证金条款。保证金与违约金的竟合时如何处理，法律没有明确的规定，但从违约金和保证金两者都同时具备补偿性和惩罚性的特征来看，两者是可以相互替代的。在选择适用保证金条款的情况下，如果保证金已经足以弥补守约一方的损失，那么就不再适用违约金条款；如果不足以弥补守约一方的损失，则守约一方可以同时适用保证金条款和违约金条款；如果保证金在弥补损失后仍有剩余，则剩余部分归守约一方，这体现了保证金惩罚性的一面。在选择适用违约金条款时的情况也一样。二、如何确定买卖合同的违约金在合同中，称为“一方不履行合同义务”，也叫根本违约。在经济合同中，一方不履行合同义务，有两种表现：（一）卖方不履行。按照客观的计算方法，损失额的计算应以货物的市场价格与合同价格之间的差额作为标准，在以客观标准计算损失时，应注意以下几个问题：1、这一标准仅适用于合同标的物价格不断上涨的情况。如果合同标的物的价格是在不断下跌，那么买方就不存在损失赔偿的计算问题。当然，如果违约行为给买方造成了其他损失或合同订有违约金条款，买方仍可要求赔偿或要求支付违约金。2、作为计算损失额依据的市场价格一般应是履行地的市场价格。如果履行地没有市场，难以确定客观的市场价格，在此情况下，应当以买方最容易购买替代物的地点的市场价格加上合理的运输费用作为计算损失额的依据。3、在计算损失额时，还应考虑各种受害人应节省的费用和应减轻的损失。因为违约发生以后受害人负有减轻损失的义务，如果没有尽到这一义务，就应自行承担这一部分损失，从而应将不合理扩大的损失从损失总额中扣除。4、假如买方订立合同的目的是为了将该批货物转卖于他人，并且在该合同签订以后与他人订了转售合同，那么，可以根据转售价与合同之间的差额来计算损失。这是因为，既然买方又与第三者订立了转售合同，那么转售价格与合同价格的差额就是他应该得到的利益。这种利益可能高于市场价格与合同价格的差额，也可能低于市场价格与合同价格的差额。在违约发生以后，买方有足够的证据证明他实际遭受的主观损失，便应该允许买方依此主观计算的方法来相应赔偿。（二）买方拒绝接受货物。依客观计算方法，应按合同价格与违约时的市场价格来确定卖方遭受的损失，这一点与卖方不交货的计算方法相同。当然，如果货物价格在不断下跌，一般没有可得利益的损失，就不能以价格来计算损失额。

不履行房屋买卖合同应承担的违约责任是什么一、要求继续履行。第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。但有下列情况的不适用继续履行，第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。第一百一十六条规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求或者仲裁机构予以适当减少赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任:1)合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和判决。2)虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失－－包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。