抵押登记后租赁合同效力是怎样认定的

1. 抵押登记后的租赁遵循“抵押不破租赁”例外，已登记抵押权可对抗租赁关系。当债务人未履行债务或出现约定情形致抵押财产被法院扣押，抵押权人自扣押日起有权收取抵押财产孳息，除非未通知清偿法定孳息义务人。实现抵押权使租赁物所有权变动时，承租人不能以“买卖不破租赁”继续承租，租赁合同无法对抗抵押权人。
2. 对于抵押人，在抵押财产已登记抵押的情况下，应如实告知承租人抵押情况，避免后续纠纷。
3. 对于承租人，在租赁前要核查租赁物是否存在抵押登记，降低风险。若因抵押权实现受损，及时依据租赁合同向出租人主张违约责任维护自身权益。
4. 对于抵押权人，在抵押财产被扣押后及时通知应清偿法定孳息的义务人，保障自身权益。

法律分析：
（1）抵押登记后订立的租赁合同不适用“抵押不破租赁”规则。在抵押权已登记的情况下，抵押人出租抵押财产，租赁关系无法对抗已登记的抵押权。
（2）当债务人出现不履行到期债务或约定实现抵押权情形，抵押财产被法院依法扣押时，自扣押日起，抵押权人有权收取抵押财产的天然孳息或法定孳息，除非未通知应清偿法定孳息的义务人。
（3）因实现抵押权使租赁物所有权变动，承租人不能依据“买卖不破租赁”继续承租，其租赁合同无法对抗抵押权人。但承租人可按租赁合同向出租人主张违约责任。

提醒：
承租人在租赁前应核实租赁物是否存在抵押登记情况，避免权益受损。若遇到此类纠纷，因案情不同解决方案有别，建议咨询进一步分析。

（一）对于抵押权人，在抵押登记后发现抵押财产被出租，若债务人不履行到期债务或出现实现抵押权情形，要及时向法院申请扣押抵押财产，且在扣押后通知应当清偿法定孳息的义务人，以便收取抵押财产的天然孳息或法定孳息。
（二）对于承租人，在租赁前应核实租赁物是否存在抵押登记情况，若因实现抵押权导致租赁物所有权变动且无法继续承租，可依据租赁合同向出租人主张违约责任。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百一十二条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

1.  抵押登记后再签租赁合同，不适用“抵押不破租赁”。已登记抵押权可对抗租赁关系。
  2.  债务人不履约或符合约定情形，抵押财产被法院扣押，自扣押日起，抵押权人有权收孳息，除非未通知清偿义务人。
  3.  因实现抵押权使租赁物所有权变更，承租人不能用“买卖不破租赁”续租，可向出租人追究违约责任。

结论：
抵押登记后订立的租赁合同不能对抗已登记的抵押权，抵押权实现时租赁物所有权变动，承租人不能要求继续承租，但可向出租人主张违约责任。抵押财产被法院依法扣押后，抵押权人有权收取孳息（未通知清偿法定孳息义务人除外）。
法律解析：
依据《民法典》等相关规定，当抵押权已经登记，之后抵押人再将抵押财产出租，此时租赁关系无法对抗已登记的抵押权。当债务人不履行到期债务或出现约定的实现抵押权情形，抵押财产被法院依法扣押，从扣押之日起，抵押权人能收取抵押财产的天然孳息或法定孳息，不过若未通知应当清偿法定孳息的义务人则不能收取。若因实现抵押权致使租赁物所有权发生变动，“买卖不破租赁”规则在此不适用，承租人不能要求继续承租。但承租人可依据租赁合同，向出租人主张违约责任，以弥补自身损失。如果您在抵押与租赁方面遇到相关法律问题，建议及时向专业法律人士咨询，我也可以为您提供详细的法律建议和帮助。