商品房的实际面积由谁定

解析：
关于房产面积，必须由专业的房产测绘部门予以认定。对于商品房面积出现的偏差问题，其解决方法可参照以下步骤：
1.若面积误差所占绝对数值低于百分之三，则以实际结算方式进行处理，即多出的部分需退还，不足的部分则需补充；
2.然而，若面积误差所占绝对数值高于百分之三，买受人便享有退房的权力。在此情况下，开发商应在收到买受人退房请求后的合理期限内，将买受人已支付的房价全额退还，同时还需支付相应的房价利息；
3.若买受人选择不退房，且产权登记面积大于合同约定面积，那么面积误差所占绝对数值在百分之三以内的部分房价，需由买方自行补足；而超出百分之三部分的房价，则由房地产开发企业承担，产权归属买受人所有。反之，若产权登记面积小于合同约定面积，那么面积误差所占绝对数值在百分之三以内的部分房价，需由开发商返还买方，而绝对数值超过百分之三部分的房价，则需由开发商双倍返还给买方。
在特定情况下，房屋权利申请人、房屋权利人或其他相关利益方，均须委托房产测绘单位进行房产测绘工作，具体包括但不限于以下几种情况：
1.申请产权初始登记的房屋；
2.自然状况发生显著变化的房屋；
3.房屋权利人或其他相关利益方主动要求进行测绘的房屋。
在房产管理过程中，如有必要进行房产测绘，则由房地产行政主管部门负责委托房产测绘单位进行。房产测绘成果资料应与房产的自然状况保持高度一致性。若房产自然状况发生重大变化，应立即启动房产变更测量程序。
在委托房产测绘的过程中，委托人与房产测绘单位之间应签订书面房产测绘合同。房产测绘单位应具备独立的经济实体地位，与委托人之间不得存在任何形式的利益关联。房产测绘所需费用应由委托人全额承担，且房产测绘收费标准应严格遵循国家相关法律法规的规定。
法律依据：
《商品房销售管理办法》
第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
《房产测绘管理办法》
第六条有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：
（一）申请产权初始登记的房屋；
（二）自然状况发生变化的房屋；
（三）房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。
房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。
第七条房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量。
第八条委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签定书面房产测绘合同。

本篇文章主要围绕着如何处理商品房面积误差这一主题展开探讨。
首先，我们需要明确一点，关于房屋的具体面积，应由专门的房产测绘机构予以认定。若商品房存在面积上的误差，我们可以采取以下几种方式来妥善解决：
1.如果面积误差的比例绝对值在百分之三以内，那么实际结算时按实际面积计算，多出的部分则需退还，不足的部分则需补齐；
2.如果面积误差的比例绝对值超过了百分之三，那么购买者便享有退房的权利。在此情况下，开发商必须在购买者提出退房请求后的合理期限内，将购买者所支付的房价全额退还，同时还需支付相应的房价利息；
3.如果购买者选择不退房，那么在产权登记面积大于合同约定面积的情况下，面积误差比例在百分之三以内的那部分房价，需由购买者自行补足；而对于超过百分之三的那部分房价，则由房地产开发企业承担，产权归属购买者所有。反之，如果产权登记面积小于合同约定面积，那么面积误差比例在百分之三以内的那部分房价，需由开发商返还给购买者，而对于超过百分之三的那部分房价，开发商则需双倍返还给购买者。
接下来，我们来看一些特殊情况。当出现以下任一种情况时，房屋权利申请人、房屋权利人或其他相关利益方都应该委托房产测绘单位进行房产测绘：
1.申请产权初始登记的房屋；
2.自然状况发生显著变化的房屋；
3.房屋权利人或其他相关利益方主动要求进行测绘的房屋。在房产管理过程中，如有必要进行房产测绘，则应由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。
值得注意的是，房产测绘成果资料必须与房产的自然状况保持一致。当房产自然状况发生变化时，应及时进行房产变更测量。在委托房产测绘的过程中，委托人与房产测绘单位应签订书面房产测绘合同。
此外，房产测绘单位必须是独立的经济实体，与委托人之间不能存在任何利害关系。
至于房产测绘所需的费用，则应由委托人承担。
最后，房产测绘收费标准应严格按照国家相关法律法规执行。

关于房屋所占有的土地及其他构筑物的面积，其具体数值将在上文提及的“房产测绘”专领域中予以精确计量和确认。若商品房的面积存在误差，应遵循以下解决方案：
首先，如果面积误差的绝对值在百分之三以内，则以实际结算为准，即多退少补；
其次，若面积误差的绝对值超过了百分之三，那么购买者便享有退房的权力，在此情况下，开发商必须在购买者提出退房请求后的合理期限内，将购买者已支付的房价全额退还，同时还需支付相应的房价利息；
最后，若购买者选择不退房，且产权登记面积大于合同约定面积，那么面积误差在百分之三以内的部分房价将由购买者自行补足，而超出百分之三的部分房价则由房地产开发企业承担，产权归属购买者所有。反之，若产权登记面积小于合同约定面积，那么面积误差在百分之三以内的部分房价将由开发商返还给购买者，而绝对值超过百分之三的部分房价则由开发商双倍返还给购买者。
在特定情况下，房屋的权利申请人、权利人或其他相关利益方都有义务委托房产测绘单位进行房产测绘工作，这些情况包括但不限于：申请产权初始登记的房屋、自然状况发生显著变化的房屋以及房屋权利人或其他相关利益方主动要求进行测绘的房屋等。在房产管理过程中所涉及到的房产测绘工作，均由房地产行政主管部门负责委托给具有资质的房产测绘单位进行。
房产测绘成果资料应始终与房产的自然状况保持一致性。一旦房产的自然状况发生变化，就必须立即启动房产变更测量程序。在接受房产测绘委托时，委托人与房产测绘单位之间应签订书面的房产测绘合同。
此外，房产测绘单位必须是独立的经济实体，与委托人之间不能存在任何可能影响公正性的利益关系。房产测绘所需的费用应由委托人承担，并且房产测绘的收费标准应严格按照国家相关法律法规的规定执行。