物业维修基金和契税什么时候交

维修基金在房屋正式交付之前必须交纳完毕。若涉及首期房屋专项维修资金方面的事宜，业主有权直接将款项足额缴存在房屋专项维修资金专门账户之内，或者选择将该项事务委托给房地产开发企业来办理。而作为受托方的房地产开发企业，必须在获得业务委托并确认收到房屋维修基金之日起的30个自然日内，将垫付的房屋专项维修资金全数存入专门开设的房屋专项维修资金账户。关于维修基金的使用条件与标准如下所述：
首先，当小区内设有物业公司负责管理事务时，修缮项目建议由物业公司提出；而若无物业公司管理介入，那便由实际使用人提出动用维修基金的要求；
其次，维修基金应当仅用于公共区域的维修项目，这一事项必须经过占有建筑总面积三分之二以上的业主商议表决通过，且三分之二以上的业主都赞成方可使用；
再者，一旦决议动用房屋维修基金后，相关责任机构应着手制定具体实施方案，同时准备好所需材料递送至房地产行政主管部门等待审批立项；
最后，房地产行政主管部门工作人员应对上报材料进行严格审查。另一方面，维修基金的具体缴纳标准也需要明确说明：
第一种情况下，商品住宅业主及非住宅业主需按照其所持有的物业总建筑面积向住房专项维修资金处交付相应款项，并且每平米建筑面积中所交纳的首期宅专项维修资金额度应等于当地住宅建筑安装工程单平米造价的5％至8％；
第二种情况下，业主需要根据自己所持有物业的总建筑面积来缴纳住宅专项维修基金，同样地，每平米建筑面积收取的首期住宅专项维修资金额度应等同于当地房改成本价的2％。最后，售房单位在销售多层住宅或高层住宅过程中的售房款总额，分别按照不低于售房款的20％和30％的比例，一次性提取出相应份量的住宅专项维修资金。概括而言，维修基金在房屋交付前是必须完成支付的。倘若未能按时支付，那么业主将无法享受到房屋后期基础设施的有效维护修复服务。

根据我国现行法规规定，房屋专项维修资金需在房屋交付使用前到位。若涉及到首次缴纳房屋专项维修资金事宜，业主可自行将款额存储于房屋专项维修资金专用账户内，或者委托房地产开发企业进行代缴。后者收到业务委托及房屋维修基金之日起30日内，庐符合规定的房屋专项维修资金应当足额存入相应专户。关于维修基金的使用条件，主要包括以下几个方面：
首先，倘若所在社区有物业管理公司存在，维修款项的动用便须由物业管理公司提出建议；反之，如无物业管理机构，申请人应向相关权益人或组织寻求援助；
其次，维修基金必须用于公共区域的修复，关于这一事项需经维修构筑物占用总建筑面积2/3以上的全体业主共同协商，并且至少获得2/3以上业主的认可后方能实施；
再次，在决定启动房屋维修基金后，组织方需筹备详细的实施计划并提交至房地产行政主管部门，以备审批和列支准备；
最后，相关部门将对申请材料进行全面审查。
此外，依照我国法律法规建设的商品住宅和非住宅业主，需按照其所持有的物业建筑面积比例缴纳住宅专项维修资金，基金金额约占当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%不等。对于已具有完整商品性质的房屋，业主还需按其所持有物业的建筑面积，按当地房屋改革成本价的2%标准缴纳住宅专项维修资金。在销售房产时，售楼单位应对每套多层住宅收取不低于售房款20%的费用、高层住宅则收取不低于售房款30%的费用，作为住宅专项维修资金从售房款中一次性提取。总而言之，维修基金的缴纳与使用都需遵循严格的法律程序与标准，有助于维护房屋的正常使用寿命和居住品质。

解析：
关于房屋维修基金支付时间点，通常要求在房屋交付之前完成。具体而言，若参与首轮房屋专项维修资金支付环节，业主本身就具备将款项直接存储到房屋专项维修资金专用账户的权利，同时可选择委托房地产开发企业代为办理缴费事宜。接到业主委托之后，房地产开发企业应自收到该项业务及房屋维修基金之日起的三十天内，将代为收取的房屋专项维修资金正式存入房屋专项维修资金专用账户。
接着，我们来讨论使用房屋维修基金所需满足的特定条件:
首先，若项目所在社区设有物业公司协助管理，当出现需动用维修基金的情况时，依据物业公司提出的建议执行即可；若社区未设立物业公司，则需要相关使用者主动提出；
其次，维修基金只能用于公共部位的维护和修理，这一步骤需得到已签署的维修部分占据建筑物总建筑面积2\3以上的业主的一致认可。同时，至少已有2\3的业主赞成方可实施；
第三，即使决定动用住房维修基金，也必须制定出详细的实施计划并提供必要的相关材料，这些材料应一并递交给房产行政主管部门申请审查；
最后，等待房产行政主管部门的工作人员对提交的材料进行全面审核后方能启动维修工作。
紧接着，我们再来探讨房屋维修基金的缴存标准:首先，商品住宅与非住宅的所有者，应根据其所属物业的实际建筑面积按比例向住宅专项维修资金缴存，首期每平米建筑面积须缴纳的住宅专项维修资金金额，应当参照当地住宅建筑工程每平米造价的5%\~8%的标准执行；其次，所有者也须按照持有的物业建筑面积向住宅专项维修资金缴存，同样参考当地房屋改革成本价的2%作为参考值；
第四，售房单位在销售多层住宅产品时，应从售房款中按照不低于20%的比例提取住宅专项维修资金；而对于高层住宅，则应按照不低于售房款的30%提取。
综合上述，关于房屋维修基金的支付与使用，都需在房屋交房前完成。如未能按规定履行义务，可能导致一些基础设施无法得到及时维修。
法律依据：
《住宅公共维修基金使用管理办法》第四条
维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。
本办法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体产权人或部分产权人共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。共用部位共用设施的项目应依照本市住宅公司建筑面积分摊原则在《物业管理公约》约定。没有约定的，参照本办法附件一执行。
住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。
《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》第十二条
业主在办理房屋入住手续前，应将首期住宅专项维修资金交售房单位。售房单位在收到住宅专项维修资金起30日内，将其存入住宅专项维修资金专户。以房改成本价出售公有住房的售房单位，同时将从售房款中提取的住宅专项维修资金由售房款专户划转到住宅专项维修资金专户。