怎么样和开发商协商退按揭房

律师解答：您好，很高兴能够为您解答这类关于商品房转让的相关问题。转让按揭商品房最重要的前提，是因贷款银行作为抵押权人，对该房屋享有抵押权，因此，只有在抵押权人同意的前提下，才可以对房屋进行转让。那么应该怎么转让按揭商品房呢1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同银行转按揭或者跨行转按揭。3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用。同时，卖方需向银行、担保或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。4、在转按揭申请通过银行审核后，且银行确认可以在还贷的当日，去买方申请贷款的银行所指定的担保或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。5、办理完结还贷手续，由担保或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。6、办理完结注销抵押手续，双方在担保或中介机构陪同下去房管部门过户。7、由担保或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。希望我的回答能够帮助到您，如果您还需要咨询其他法律问题的，随时可以电话联系我。

按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。一、按揭贷款保证金的作用及转嫁原因1、按揭贷款保证金担保为银行的按揭贷款提供了第二还款来源，维护了银行的资金安全。2、开发商在“按揭”中最大的风险就在于承担连带保证责任。开发商承担保证责任是风险之源，因此，彻底消除隐患的唯一办法就是不承担保证责任。3、开发商说服银行放弃要求开发商承担连带保证责任，在《按揭合作协议》中尽量争取不承担保证责任。二、关于预收贷款保证金的法律问题1、预收贷款保证金是指在发放贷款前，金融机构对借款人按贷款金额的一定比例预收一定款项的行为，这部分保证金在贷款总额中扣除。2、预收贷款保证金制度违反了我国法律的有关规定。我国《贷款通则》第18条第2款规定，借款人有权按合同约定提取和使用全部贷款。若金融机构实行贷款预收保证金制度，致使借款人实际得到的贷款总额减少，不能满足借款人急需资金的需要，就是侵犯债权人的合法权利。3、中国人民银行《关于严禁非法提高利率的公告》第8条明确规定：“严禁各金融机构擅自提高存、贷利率或以手续费、协储代办费、吸储奖、有奖储蓄以及贷款保证金、利息备付金，加收手续费、咨询费等名目变相提高存贷利率。”预收贷款保证金正是一种变相提高贷款利率的行为。4、目前，在一些金融机构存在着预收贷款保证金行为。这种行为违反了利率政策，提高了利率；变相以贷引存，形成派生存款；加重了借款人的负担，影响了银行声誉。