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我想问一下针对抵押权与租赁权有何冲突

叶* 云南-保山 抵押担保咨询 2022.11.03 18:04:24 328人阅读

我想问一下针对抵押权与租赁权有何冲突

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抵押权首先是担保物权,是以确保债务清偿为目的的物权,以物的交换价值为内容,不是利用标的物本身的权利,而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利,所以,标的物本身虽然已经毁损、灭失,而代替该标的物的交换价值仍存在的话,该权利即移转到该代替物上。而租赁权,是以支配物的使用价值为内容,标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使,租赁权本身是通过债权合同取得,其性质应是债权,但为保护承租人的利益,法律赋予租赁权以物权性,即债权的物权化,买卖不破租赁的法谚充分体现了租赁权的物权性。由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要,且抵押权只就抵押物的价值具有优先受-,当债权人因债务人不能履行到期债务而对抵押物进行处分时,则可能出现因租赁权的存在而使抵押权人不能及时、充分地实现其权利或者因抵押权的行使而影响承租人继续租用该物的权利的情形,从而出现了抵押权和租赁权的冲突问题。具体有两种情形:。

2022-11-03 18:05:24 回复

抵押权首先是担保物权,是以确保债务清偿为目的的物权,以物的交换价值为内容,不是利用标的物本身的权利,而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利,所以,标的物本身虽然已经毁损、灭失,而代替该标的物的交换价值仍存在的话,该权利即移转到该代替物上。而租赁权,是以支配物的使用价值为内容,标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使,租赁权本身是通过债权合同取得,其性质应是债权,但为保护承租人的利益,法律赋予租赁权以物权性,即债权的物权化,买卖不破租赁的法谚充分体现了租赁权的物权性。由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要,且抵押权只就抵押物的价值具有优先受-,当债权人因债务人不能履行到期债务而对抵押物进行处分时,则可能出现因租赁权的存在而使抵押权人不能及时、充分地实现其权利或者因抵押权的行使而影响承租人继续租用该物的权利的情形,从而出现了抵押权和租赁权的冲突问题。具体有两种情形:。


一、抵押权与租赁权冲突怎么处理租赁权与抵押权的冲突问题,原则上依据二者成立时间的先后确定二者之间的冲突问题。如果租赁权成立在先,抵押权成立在后,则依据《担保法》第48条“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”的规定,租赁权可以对抗抵押权,也即在实现抵押权时,对租赁合同不产生影响。如果抵押权成立于租赁权之前的,抵押权则可以对抗租赁权,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力,抵押物的受让人可以终止租赁关系,租赁关系因受让人终止租赁合同而结束。这时,“买卖不破租赁”的原则不再适用。当然,如果承租人因租赁关系终止而遭受损失的,承租人的损失可以按照《担保法司法解释》第66条第2款规定确定损失的承担人,即如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知了承租人该财产已抵押,抵押权实现后造成的损失由承租人自己承担。
二、设立抵押权时应注意什么
1、设立抵押与发生债权同时进行。在发生债权的同时,就设立抵押权,避免发生债权在先,设立抵押在后,这样可以防止债务人有多个债权人时,被其他债权人认为抵押权人与债务人恶意串通的嫌疑。如果债权发生在前已经既成事实,那么,债权人在设立抵押权时,应充分考察债务人是否有多个债权人,债权是否已经届满,若债务人将该财产抵押给一个债权人时,是否会导致债务人履行能力的丧失,等等。如果可能会构成恶意抵押的要件,则我们建议,债权人就不要接受抵押,不如直接行使诉权,提讼或者申请仲裁,并申请财产保全。
2、房地产抵押时,分别到房屋管理部门和土地管理部门办理抵押登记手续。在现有的法律框架下,房地产的房屋管理部门和土地管理部门分别隶属于不同的行政部门,为避免抵押人将同一房地产分别抵押给不同的抵押权人,抵押权人在设立抵押时,就应当要求抵押人将房屋和房屋所占用的土地一并抵押给抵押权人。尽管这样的建议有些保守,但从谨慎角度出发,避免房屋与土地的重复抵押是非常有效的。待今后象上海、广东省等地方房地统一到一个行政部门管理时,这个问题会迎刃而解,但在现有行政管理体制下,此乃权宜之计。

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