未经出租人同意的转租,只要承租人和次承租人自愿协商一致,依法签订的转租合同,就是合法有效的。出租人是否同意不影响转租合同的效力。其次,未经出租人同意的转租行为不是一种无权处分行为,不能将未经出租人同意的出租合同认定为一种效力待定的合同。最后,从保护次承租人的利益和保护出租人的利益的平衡上来看,也不应当将未经出租人同意的转租合同认定为无效或效力待定。
发生自行转租时,出租人可以解除合同,也可以不解除合同,出租人不解除合同,转租关系仍然存在,不致受到影响;而当出租人解除合同时,转租合同当然也应当终止。转租合同终止之后,对于次承租人而言,转租合同若被认定无效,则该合同自始不发生效力,善意的次承租人因转租合同终止而造成的损失无法向转租人主张,严重损害了次承租人的利益。若认定转租合同的效力为效力待定,那么出租人不追认,转租合同也无效,同样无法保护次承租人的利益。所以从出租人和次承租人双方利益的保护上,我们仍应当认定未经出租人同意的转租合同为有效的合同。
【法律依据】
《民法典》第七百一十六条,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
1.承租人擅自转租无效,要承担违约责任。承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意,或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。
2.否则,属于承租人违约,不仅转租关系不能成立,而且出租人据此有权解除租赁合同,并可追究承租人的违约责任。
不当得利是指没有法律或合同依据而使他人受损,自己获益的行为。在转租关系中,承租人向次承租人收取租金并未使出租人利益受损。因为出租人和承租人之间存在合法的租赁关系,出租人以租金为对价将房屋交给承租人占有、使用、收益,此时出租人的收益已经确定而不能再针对同一房屋进行使用、收益。此时无论承租人向次承租人收取多少租金,出租人的租金并不因此受到损害。因此,不能因为承租人因转租获益就认为损害了出租人的利益。而对于次承租人来说,承租人向其收取租金有合同依据,更不存在不当得利情形。故承租人收取租金并非没有法律依据,同时不存在损害他人利益的情形,不构成不当得利。
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