房子买卖双方签订的认购协议书有法律效力吗

（一）认购合同转让。这是投资购房者的常用方式，这种交易方式一般是买房者先行订购，签订认购书，然后将这些房子放在中介公司挂牌出售，将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。认购合同的转让方式大多是买卖双方签订协议书，约定好转让价及相关条件后，双方前往发展商处变更认购方的名字，待发展商与新购房者签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给先行认购的一方。（二）重签预售合同。这种情况往往发生在交了首付又急需用钱的购房者身上，购房者支付首付款，已经与发展商签订预售合同，再与新的购房者签订转让房屋的协议书，经过的同意并且去交易中心取消登记，由新购房者与发展商签订新的预售合同，将新的预售合同送往交易中心备案登记。（三）取得产权证后交易。购房者买下房子签订好预售合同，再将房子出售给其他人的，可以与新购房者签订出售协议书，双方的协议书经公证处公证，等产权证办出以后双方再进行交易

综上所述，出租人在出售房屋前取得承租人的放弃优先购买权证明有较大的难度，往往造成交易机会的错失。但实际交易中，承租人真正愿意购买承租房屋的又极少。因此，实务操作过程中，出租人通常“先斩后奏”，先与买受人达成买卖合同，再去询问承租人是否愿意购买，甚至产权过户完成后，直接通知承租人业主发生了变更。那对于这种买卖合同的效力应当如何认定呢?1、承租人认可房屋买卖事实，未提出异议出租人通知承租人后，承租人出具放弃优先购买权证的证明或未提出任何异议的，应当认定买卖合同有效。若承租人对买卖行为不存在异议，那是否在签订买卖合同前征求承租人的同意，就无关紧要了，承租人不能既不愿以同等条件购买房屋，又要求撤销合同或以在签订合同前未经他的同意而要求赔偿。2、产权登记前，承租人要求行使优先购买权产权登记前，承租人得知出租人已出卖承租房屋的，承租人要求以同等条件购买的，承租人有权申请撤销出租人签署的买卖合同。但承租人提出解除合同的前提是愿意按照出租人与购买人签订买卖合同的同等条件购买房屋，而不能以新的购买方不履行租赁合同、租赁的纠纷等其他事宜要求撤销买卖合同。若买卖合同因为上述承租人要求行使优先购买权的原因而撤销，则业主应当按照买卖合同的约定向购买人承担违约责任。合同被撤销，并不意味着合同中规定的违约责任无效，出售方因未取得承租人的优先购买权而导致合同被撤销，应当承担违约责任。3、产权登记后，承租人要求行使优先购买权.租赁关系已经办理了租赁登记备案手续。租赁双方若已办理了租赁登记备案手续，则该租赁关系在上海市的房地产交易中心已经进行了公示，随时可以查询，应受法律保护。因此，购买人在购买时就应当要求房东出示承租人的放弃优先购买权的证明，否则，即使已经办理了产权过户手续，承租人也可以要求行使优先购买权撤销买卖合同。而购买方并不能以自己不知情，是善意第三人的理由予以对抗。.租赁关系未办理租赁登记手续。租赁双方若未办过理租赁登记手续，根据上海市高院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》，若无其他相反的证据，可以认定为买受方是善意第三人。若买卖双方已经办理产权转移登记手续，则承租人不能以行使优先购买权撤销买卖合同，只能要求出租人予以适当的赔偿。