今年房价下跌，想买套二手房，买卖二手房办理备案

网签和备案存在着本质的区别，网签是房地产管理部门为规范房地产企业房屋销售行为，维持房地产市场的正常秩序，防止开发商捂盘及“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统。
而备案是根据我国建设部所颁发的＜城市商品房预售管理办法＞第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
两者的共同作用都是为了杜绝一房多卖的现象，当我们要注意的是，网签是不具有备案的法律效力的，仅仅为了实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。

对于购买二手房的置业者来说，如果通过中介交易，那么很多交易流程可以让中介负责，但如果自行购房就必须了解每一个购房步骤，其中很容易被购房者忽视的就是交易备案。在南京想要进行二手房交易备案，先要了解以下知识。
一、申请交易备案程序取号→申请综合受理→交费
二、综合受理出示资料
1、房屋所有权证和国有土地使用证或不动产权证；
2、买卖双方的身份证件；
3、南京市存量房买卖合同；
4、银行借记卡或活期存折（均为一类账户，非资金监管无需提供）；
5、家庭购房证明；
6、委托书（卖方不能亲自到场办理时，须出示公证委托书及受托人身份证件）；
7、机关、事业单位、社会团体法人资格证书或企业法人营业执照副本；
8、法人授权委托书、代理人身份证件；
9、银行贷款审批意见书（有贷款时提交，涉及公积金贷款需公积金管理中心盖章确认）；
10、其它证件、证明；资金监管有贷款的（代为办理抵押登记手续用）提供：借款合同、抵押合同、抵押申请表、买方委托公证书2份、买方有未成年人需提供承诺公证；并需提经过不动产登记部门备案的银行“授权委托书及申请材料的说明”、银行授权委托代理人身份证复印件或银行法人与委托人身份证复印件、银行营业执照复印件、金融许可证复印件。注：
1、未成年人出售房屋由监护人代为办理的，监护人须出示本人身份证件、监护证明、承诺书（承诺书须当工作人员面签字）；如监护人不能到场的，须出示公证承诺书；
2、未成年人购买房屋由监护人代为办理，监护人须出示本人身份证件及监护关系证明（户主为未成年人父、母的户口簿，或出生证，或独生子女证等）;
3、第
7、8项为单位申请备案时出示，单位所出示的复印件须加盖公章。
三、收费标准配图费：20元证。
四、注意事项为防范交易风险、保障交易资金安全，二手房交易双方应委托房产管理部门指定的交易保证机构对房产交易资金进行监管。这是因为房产价值较高、交易金额巨大，房产过户与房款支付存在时间差，若交易双方选择非资金监管流程进行二手房交易，可能存在以下风险：买方风险：买方已支付部分或全部房款，房屋在过户前或在过户过程中因司法部门查封等原因造成房屋不能过户，买方不能取得房屋产权。卖方风险：
1、买方贷款购房，房屋已过户到买方名下，买方银行贷款审批未能通过、贷款不能发放或贷款审批发放时间过长，卖方拿不到剩余房款。
2、卖方只收到部分房款，房屋过户到买方名下后，在买方支付剩余房款前或银行贷款发放前，由于买方原因