卖房个人所得税减免条件，二手房交易的明细？

在房价连年居高不下的经济形势中，越来越多的家庭都会倾向于选择买卖房屋来作为家庭投资理财的一种手段，“钱滚钱”的模式固然轻松，但其中存在的法律风险也值得加以注意。买卖房屋的税款更是一项不可避免的开支，卖房个人所得税减免的条件是什么？法律上对此情况又是如何规定的呢？下面，笔者将围绕这些问题做出解答。

目前，按照国家规定征收个人所得税的方式共有二种，一是能提供准确的房屋原值凭证的，以转让所得的20%征个税，二是未提供准确的房屋原值凭证的，普通住房的税费是按交易价格的1%征收。营业税及附加：自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

那么，什么情况下可以免征个税?

现行政策，免征个税的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。根据相关规定，“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”这里所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。而对于“家庭唯一生活用房”，是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。 根据国五条细则规定，所买二手房现在售价低于购买时买价，可以不用征收个人所得税吗? 按照现有政策，二手房交易的个人所得税有两种方式可选，差额的20%或总房款的1%。目前市场上成交的房源大部分选择总房价的1%，但房主2010年之后买入的房子再次出售时，一般选择差额的20%，因为这两年受调控影响，房价不涨反跌，理论上无须缴纳个税。

二手房交易费用明细：

一、交易契税

1、购买家庭唯一住房，单元总建筑面积90平方米以下的普通住宅：地税局评估价×1%;

2、购买家庭唯一住房，单元总建筑面积90-144平方米：地税局评估价×1.5%;(以上需以家庭为单位，买方必须提供户口簿原件、结婚证或半个月内的无婚姻登记证明原件，户籍所在地的无房证明);

3、非家庭唯一普通住房：地税局评估价×3%;

4、单元建筑面积在144平方米以上(含144平方米)：地税局评估价×3%;

5、赠与、非住宅：地税局评估价×3%

二、个人所得税【卖方出】

1、房产证满5年或能提供《共有住房缴款明细表》或《预售合同》或《拆迁补偿协议》或《安居协议》或购房协议的签约时间等证明满5年的、且家庭双方现时是唯一住房(业主必须提供户口簿原件、有效的婚况证明，如：结婚证或者民政局开具的半年内的无婚姻登记证明原件)：免征;

2、房产证未满5年的：地税局股价×1%或者差额×20%(有发票)

三、营业税【卖方出】

1、房产证满5年或契税完税证满5年且是144平方米以下的普通住宅：免征;

2、未满5年的普通住宅以及非普通住宅征收：地税局评估价×5.6%;

3、满5年的非普通住宅(建筑面积大于144平方米)：(地税局股价-上手发票购入价)×5.6%

四、土地出让金

1、房改房、安居房、解困房：地税局评估价×1%;

2、商品房、私房：地段基准价×面积×10%(基准地价要上房管局网址查询)

五、土地契税

土地出让金×3%(房改房免征)

六、土地增值税

1、个人住宅：免征;

2、非住宅：可提供发票的，用四级超率累进税率;不能提供发票的：地税局评估价×3%

七、交易印花税

个人住宅：免征;非住宅：地税局评估价×0.05% 个人住宅：免征;非住宅：地税局评估价×0.05%

八、证照印花税

5元/证，每增加1人加收5元 无

九、交易服务费

建筑面积×3元/平方米 建筑面积×3元/平方米

综上所述，在出卖房屋时仅有少数符合条件的卖方才可享有卖房个人所得税减免这样一项优惠政策。另外，在二手房交易过程中，更是“减”居多，“免”为少，作为国家层面而言，税收制度当然是必不可少的，因此，未满足上述减免条件的话，还是应当及时缴纳税款的。

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