房产抵押登记续期有哪些相关内容

一、房产抵押登记

房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。

二、简介

抵押登记的作用是为了交易安全。设立抵押权的本身是为了保障主债权的安全，经过登记这一法定程序，能起到对抵押物是否有瑕疵的把关作用，有利于抵押权人的保护。

我国现行的法律规定抵押登记是法定要式行为，抵押权是一种在抵押物上所设定的他项权利，履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件。我国《担保法》规定，当事人以土地使用权、城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。

房地产抵押登记分成三种情况，

1、双方签订抵押合同后的权利设定登记;

2、权利内容变更时的变更登记;

3、权利消除时的注销登记。根据"中华人民共和国担保法"第41条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。房地产抵押登记包括房地产抵押设定登记、房地产抵押注销登记和处分抵押房地产后的过户登记。

(1)房地产抵押设定登记。房地产抵押必须经过登记才能发生法律效力，否则即使签订了抵押合同，经过了抵押合同公证，也起不到担保作用。所以房地产抵押合同当事人应在签订抵押合同后即申请房地产抵押登记，领取《房地产他项权证》。《城市房地产管理法》第61条第1款规定，房地产抵押时，应当向县以上地地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

(2)房地产抵押注销登记。在抵押权所担保的主债权因受偿、抵销、免除等原因而消灭之后，房地产抵押合同当事人应及时地向房地产抵押登记机关申请注销登记。注销登记后，房地产抵押权在形式上消灭。

(3)处分房地产后的过户登记。债务人到期不能偿还全部债务，抵押权人即可根据公证机关依法赋予强制执行效力的《房地产抵押合同》向人民法院申请强制执行，拍卖抵押的房地产。抵押房地产一经拍卖，即发生房地产权属变更，新的房地产权利人和抵押人应向房产管理部门和土地管理部门申请过户登记。

三、受理单位

《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押物不具有优先受偿权。鉴于我国各地土地和房地产管理体制差别很大、有多种管理模式，法律规定以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其登记机关由县级以上人民政府规定。由于抵押权是从所有权这一物权上设定的他项权利——担保物权，即限制物权，其主要作用在于限制抵押人对抵押房地产的处分权利，未经抵押权人同意，抵押物不得进行转让、出租等处分，以避免担保悬空，所以登记机关只能从不动产的交易权属登记机关中指定，不能委托其他部门。《城市房地产管理法》对房地产转让或者变更规定了法定程序，即先申请房产变更登记，凭变更后的房屋所有权证书，申请土地使用权变更登记。为了简化程序，方便当事人申办，同时也为了保证抵押登记的安全性，部分地方规定，以房、地合一的房地产抵押的，房地产管理部门为抵押登记机关;以地上无定着物的出让土地使用权抵押的，由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。

四、房产抵押登记续期

这里所说的房地产抵押的约定期限，实际上是所担保的主债权的履行期限。因为债务人不按约定履行债务，抵押权人就有权行使抵押权。　　主债权的履行期限届满时，并不一定要立即办理延期登记。因为抵押权作为一种物权，只能因债的履行、抵押权的行使或抵押物的灭失才能消灭。　　最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。这一司法解释虽然并未认定主债权的诉讼时效结束以后二年抵押权归于无效，但按《担保法》的规定，当债务履行期届满抵押权人未受清偿时，可以与抵押人协议以抵押物折价等方式受偿，协议不成的， “抵押权人可以向人民法院提起诉讼”。亦即有很多可能要通过诉讼程序来行使这一权利，如果人民法院对此一诉讼请求不予以支持，则抵押权人的利益将受到损害。

因而，应在这一期限届满前办理延期登记。这种登记应按当事人的协议来确定如何办理，如当事人约定变更主债权的履行期限，或是以贷款还贷、作为新的债权重新设定担保。登记机关可按当事人的申请为其办理登记。　　

房地产抵押是抵押当事人之间自主的民事行为，房地产抵押的约定期限届满，当事人是办理延期登记，还是选择行使抵押权，或是既不办理延期登记也不行使抵押权，都应当由抵押当事人自行决定。登记机关对此既不干预，也毋须承担任何责任。

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