民商事争议执行异议及物业合规纠纷实务代理

秦四英律师为黑龙江国大（杭州）律师事务所主任、高级合伙人，中共党员，法学本科毕业，持有高级婚姻家庭咨询师、企业合规师、首席法律顾问多重专业资质，先后获评牡丹江市律师行业党员先锋岗、优秀共产党员，曾任牡丹江市女律师委员会、非诉业务委员会、律师维权委员会委员，2025年获临平区社区（村）法律顾问优秀奖。执业多年来累计独立承办各类民商事、刑事、行政、仲裁案件300余件，业务覆盖民商事全类案件、刑事辩护、执行异议纠纷、企业合规专项等领域，始终秉持“精准研判案情、多元合法维权，兼顾维权与减损”的服务理念，为当事人提供严谨高效的法律服务。

案例一：执行异议之诉|代理案外人成功保住已购居住房屋，排除强制执行

一、案例背景

申请执行人甲因与案外人乙的民间借贷纠纷取得生效法律文书后，进入执行程序查封了登记在某房地产开发公司名下的一套房产。本案当事人丙早在房产查封前，就已向该开发公司认购案涉房屋，付清全部65万余元购房款，办理完入户手续后长期实际居住，但因开发公司自身原因一直没能完成不动产过户登记。随后甲提起申请执行人执行异议之诉，请求法院许可对案涉房屋强制执行，将房产拍卖处置用于实现其民间借贷债权。一审法院驳回甲的诉讼请求后，甲不服提起上诉，主张丙持有的购房认购书属于倒签伪造，双方不存在真实房屋买卖关系，要求继续执行案涉房屋。

当事人丙的核心诉求为：停止对案涉居住房屋的强制执行，保住已购买并长期居住的房产，避免财产损失。

二、法律分析

本案核心争议集中在两点：一是案涉房屋买卖关系是否真实合法，能否排除强制执行；二是认购书存在的形式瑕疵是否足以推翻整套交易证据链。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要同时满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记”四项要件，才享有足以排除强制执行的民事权益。本案中房屋存在认购书联系电话入网时间与落款时间不符的形式瑕疵，对方以此主张合同倒签，需要结合全部间接证据补正交易逻辑，证明购房行为完全符合上述法定要件。

三、代理策略

秦四英律师接受委托后第一时间开展全维度证据梳理工作：系统归集认购书、全部房款支付转账凭证、开发商出具的房款收据、房屋入户验收手续、连续多年的物业费与采暖费缴费票据、开发商出具的无法办理过户登记的情况说明，形成完整证据链条。针对对方主张的认购书电话时间冲突瑕疵，结合生活常识给出合理解释，消除“合同倒签伪造”的不利推定。同时围绕前述执行异议的四项法定要件组织抗辩逻辑，重点强调当事人丙对未办理过户登记不存在任何过错，完全满足排除强制执行的全部法定条件。

四、案件结果

二审法院在纠正一审判决法律适用瑕疵的前提下，最终维持了一审裁判结果：驳回上诉人甲的全部上诉请求，认定案外人丙对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行该套房屋，丙可继续占有使用案涉房产；本案一、二审案件受理费全部由上诉人甲自行负担。当事人实际居住多年的房产最终得以完整保留，避免了被拍卖处置的重大财产损失。

案例二：身体权纠纷|代理物业公司应诉，大幅降低赔偿责任及赔付金额

一、案例背景

北方冬季雪天，当事人甲在小区单元门前坡道处行走时滑倒受伤，经鉴定构成十级伤残，将案涉小区物业服务企业牡丹江某公司诉至法院，主张物业公司未及时清理积雪存在全部过错，要求法院按照80%的高责任比例判令物业公司赔偿各项损失合计65256.91元。物业公司此前抗辩自身已尽到清雪及安全提示义务，不应承担赔偿责任，但面临高额索赔压力较大。

物业公司的核心诉求为：合理划分侵权责任比例，剔除原告诉求中不合理的赔偿项目，尽可能降低企业赔偿支出。

二、法律分析

本案属于典型的公共场所管理人责任纠纷，核心争议为三点：物业公司是否尽到法定安全保障义务、损害结果与物业履职瑕疵之间的因果关系占比、原告主张的各项赔偿项目是否符合法定标准。根据《中华人民共和国民法典》侵权责任编相关规定，宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任；同时受害人自身对损害发生存在过错的，可减轻侵权方的责任比例。东北冬季降雪属于当地公众普遍知晓的生活常识，完全民事行为能力人自身也负有谨慎预判风险的注意义务，不能将全部滑倒损害结果归责于物业服务企业。

三、代理策略

秦四英律师接受物业公司委托后，第一时间固定完整履职证据：调取事发前后的官方天气预报记录、小区业主群发布的雨雪天气防滑安全提示截图、物业清雪作业的现场照片与工作台账。庭审中重点从两个维度展开抗辩：一是论证受害人作为完全民事行为能力人，应当预见东北冬季雪天路滑的普遍风险，自身未尽到行走时的审慎注意义务，对损害发生应当承担主要过错；二是对原告主张的全部赔偿项目、计算标准逐一质证，就伤残关联度、医药费合理性等内容提出针对性抗辩，剔除无依据的索赔主张，申请法院合理减轻物业公司的责任比例。

四、案件结果

法院最终认定受害人甲自身对损害结果承担主要责任，酌定物业公司仅承担20%的次要赔偿责任，判令物业公司向甲赔付各项损失合计15690.23元，原告诉请的65256.91元中超过四分之三的诉求未得到支持；本案案件受理费716元，仅96元由物业公司负担，剩余绝大部分由原告甲自行承担，最终为物业公司减少四万余元的不合理赔偿支出，有效降低了企业经营负担。