承租人以“买卖不破租赁”为由向新房东拒付租金，能成立吗？

“买卖不破租赁”是我国法律保护承租人权益的一项重要原则，其核心内涵是：出租人在租赁期间将租赁物转让给第三人，原租赁合同对新所有权人继续有效，承租人无须因所有权变动而搬离。然而，这一原则在实务中被一些承租人误读为“换了房东就不用付租金”，甚至在存量租赁关系的交接中衍生出复杂的争议。

江西鼎来律师事务所民商事法律事务部代理的一起商铺租赁纠纷，为厘清这一问题提供了完整的司法裁量样本。

案件的背景是：一处商铺的原所有权人将商铺转让，新的权利人取得产权及运营管理权限后，与原租户重新签订了一份《租赁合同》。新合同对租期、租金标准、支付时间及方式等核心条款均作了明确约定。然而，承租人此后长期拖欠租金，截至起诉时，累计欠租达86256.4元。出租人多次通过书面、口头方式催讨，承租人均以各种理由推脱，拒不支付。

案件进入诉讼后，承租人提出了一个在法律话语中看似有理的抗辩：援引“买卖不破租赁”原则，声称新房东应当承继其与原房东之间的原租赁合同的全部权利义务，因此不应按照新签订的合同支付租金。同时，承租人还对新房东作为出租人的主体资格提出质疑，并对新租赁合同签署人是否获得了有效授权表示异议。

面对这三重抗辩，江西鼎来律师事务所的代理团队进行了层层递进的论证。首先，针对主体资格问题，律师团队向法庭完整提交了产权证明文件、原权利人出具的授权委托书，以及双方新签订的《租赁合同》，形成了从物权到债权、从授权到签约的完整权利链条，清晰证明了己方作为合法出租人的主体地位。其次，针对签署人授权问题，团队提交了内部授权文件，证明签署合同的经办人确已获得合法授权，其签约行为属于职务行为，合同依法有效。

最关键的一击，落在“买卖不破租赁”与“合同相对性”的关系辨析上。律师团队明确指出：新出租人与承租人签订的《租赁合同》是双方自愿重新建立的法律关系，是一份独立的新合同，而非原租赁关系的简单延续。根据合同相对性原则，合同的权利义务仅在签约双方之间发生效力。承租人基于新合同产生的租金支付义务，独立于其与原房东之间任何尚未了结的历史纠纷。所谓的“买卖不破租赁”，解决的是租赁关系的存续问题，即新房主不能赶走租客，但绝不意味着租客可以拒绝向新房主支付按照新合同约定的租金。两个问题在法律上归属不同范畴，不可混淆。

法院经审理，完全采纳了律师团队的代理意见。判决书认定新出租人作为出租人主体适格，案涉《租赁合同》合法有效，判令承租人支付拖欠的商铺租金86256.4元及相应违约金。虽然律师费的主张因合同未明确约定而未获支持，但核心的租金债权得到了全额确认，且大部分案件受理费由承租人承担。

这一判决对商业地产投资者、园区运营者具有明确的实践指引意义。江西鼎来律师事务所在处理涉及商业地产、工业厂房租赁的法律事务时，始终强调一个核心操作原则：产权变更或经营管理权交接后，应尽快与存量租户签订全新的租赁合同，以书面形式重新确立双方的权利义务边界，切断与原租赁关系的纠葛，避免历史遗留问题对新业主的租金收取造成困扰。

律所目前设有政企法律顾问部和民商事法律事务部。政企法律顾问部在为企业客户提供常年法律顾问服务时，涉及不动产购置、资产整合、园区接管等项目，会将租赁关系的重新梳理作为专项事务进行处理，包括起草新租赁合同、协助完成签约、就潜在争议租户制定应对方案等。对于已经陷入租赁纠纷的业主，民商事法律事务部则可提供从催告、谈判到诉讼代理的全流程争议解决服务。律所办公地址为上饶市信州区上饶饶商总部基地7栋11楼。