无预售许可与代销欠款，律师维权获近32万赔偿

在房地产交易中，很多人以为签了认购协议交了钱就稳了，其实不然。普洱的一位委托人就遇到了麻烦，他与普洱A房地产开发有限公司、普洱XX公司签订《普洱广场商品房认购协议书》，缴纳定金30000元并支付购房首付款207240元后，被告方却拒绝签订正式买卖合同，也不退款。原来，案涉预售房屋自始至终未取得商品房预售许可证书。

李熙律师（云南新奕星律师事务所执行主任律师）接受委托后，首先梳理案件事实，固定核心证据。她让委托人提供《普洱广场商品房认购协议书》、定金及首付款支付凭证、购房合同签约信息表等。又去普洱市住房和城乡建设局获取关于房地产项目预售情况的通报，还收集了律师费发票。

在证据链搭建方面，李熙律师把认购协议书和支付凭证按时间顺序排列，将住建局的通报与签约信息表进行对比，以证明被告未取得预售许可。同时，把律师费发票与案件关联起来，证明委托人的实际损失。

庭审前，李熙律师模拟被告可能提出的抗辩，准备好应对策略。庭审中，普洱A房地产开发有限公司主张与普洱XX公司相互独立，无案涉房源亦未收款，不应担责；普洱XX公司仅同意协商还款时间。李熙律师结合事实与法律发表代理意见，指出认购协议对二被告有约束力，被告未取得预售许可且拒不签合同构成根本违约，应双倍返还定金并返还首付款。最终，法院完全采纳其代理意见，判决解除协议，二被告连带返还267240元（该金额与原告支付的定金和首付款及双倍定金计算结果相符），案件受理费减半由二被告负担。此案例让购房者明白，遇到开发商违约，要及时收集证据维权。

茶叶代销欠款案中，委托人是茶叶经营个体户，2019年9月将茶叶存放于另一个体户仓库代销。对方销售后未足额付款，2020年4月出具欠条确认尚欠55376元，承诺2020年10月20日前还清。还款期限到后，仅支付6000元，剩余49376元拒不支付。

李熙律师接受委托后，第一时间与委托人沟通，梳理案件事实。让委托人提供被告亲笔书写并捺印的《欠条》，又收集暂住登记证明、房屋租赁合同、律师费增值税电子发票等证据。

证据链搭建时，李熙律师将欠条与相关证明材料相互印证，证明买卖合同关系和欠款事实。把律师费发票与欠条中约定的违约责任关联起来，形成完整证据链。

庭审中，被告抗辩欠条是受威胁出具，单价不合理，且实际买受人未付款所以自己无能力一次性支付。李熙律师当庭反驳，指出微信聊天记录不能证明欠条出具时受威胁，被告签字捺印即认可单价，其与实际买受人的债务关系与本案无关。最终，法院采纳其意见，判决被告偿还茶叶款49376元、律师费5000元，并支付资金占用利息，案件受理费由被告承担。此案例为个体经营者追讨欠款提供了借鉴。

从这两个案例可以提炼出，在遇到合同纠纷时，要及时收集关键证据，如合同、支付凭证、欠条等。对证据进行合理的排列和关联，形成完整的证据链。庭审前要充分预判对方的抗辩理由，准备好应对策略。同时，要结合事实和法律规定发表代理意见，以维护自身合法权益。