认购书什么情况下无效

认购书是购房者和开发商就房屋买卖初步达成意向的协议。有几种情况会让认购书无效：
如果一方用欺诈、胁迫手段订立认购书，还损害国家利益，认购书就无效。像开发商故意隐瞒房屋重大瑕疵，诱导购房者签认购书，要是损害国家利益，认购书就不具有效力。
要是开发商和他人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，认购书也无效。比如开发商和第三人串通，通过认购书转移房屋，损害其他购房者利益，这样的认购书就是无效的。
以合法形式掩盖非法目的的认购书同样无效。若认购书表面是房屋买卖认购，实际是为了非法转移资产等，该认购书不具有法律效力。
损害社会公共利益的认购书也可能被认定无效。例如认购的房屋建设违反环保等公共利益要求，认购书就可能无效。
违反法律、行政法规强制性规定的认购书也是无效的。比如开发商没取得预售许可证就和购房者签认购书，违反房地产销售规定，认购书无效。
若认购书被认定无效，因认购书取得的财产要返还；不能返还或没必要返还的，要折价补偿。有过错的一方要赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。购房者在签认购书前，要仔细审查开发商相关资质和房屋情况，避免遭受损失。

案情回顾:

小朱欲购买房屋，与开发商签订认购书。后发现开发商故意隐瞒房屋存在重大结构瑕疵的情况，诱导小朱签订了认购书。同时，该房屋建设还违反了环保规定，损害社会公共利益，且开发商未取得预售许可证。小朱得知这些情况后，认为认购书应属无效，要求开发商返还已支付款项，双方因此产生争议。

案情分析:

1、此认购书应认定为无效。开发商故意隐瞒房屋重大瑕疵，以欺诈手段订立认购书；房屋建设违反环保规定，损害社会公共利益；且开发商未取得预售许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，符合认购书无效的情形。
2、根据法律规定，因该认购书取得的财产，开发商应当返还给小朱。若小朱因签订认购书遭受了损失，开发商作为有过错的一方，应当赔偿小朱因此所受到的损失。