抵押的房子如果还不了款怎么办

抵押房子后还不上款，可按下面步骤处理。
按照《中华人民共和国民法典》，债务人不还到期债务，抵押权人能就抵押房产优先受偿。还款逾期后，抵押权人一般先催告债务人尽快还款。
要是债务人还不还款，抵押权人可和抵押人协商，用抵押房产折价，或者拍卖、变卖房产，用所得价款优先受偿。要是双方谈不拢，抵押权人可请求法院拍卖、变卖抵押财产。
房产拍卖、变卖后，所得价款按顺序清偿：先付实现抵押权的费用，再还主债权的利息，最后还主债权。价款超过债权数额，超出部分归抵押人；价款不够，债务人要接着清偿剩余债务。
抵押人在房产被处置前，可主动和抵押权人协商，达成新还款协议，像延长还款期限、调整还款方式等。如果抵押人住的是唯一住房，符合一定条件，执行时会保障其基本居住权益。

案情回顾:

小朱因资金周转将自己的房子抵押给小胡借款。借款到期后，小朱未能按时还款。小胡催告小朱还款，小朱仍未偿还。小胡提出与小朱协议以抵押房产折价或拍卖、变卖房产受偿，但小朱认为房产价值远高于借款金额，不同意该方案，双方无法达成一致。

案情分析:

1、依据《中华人民共和国民法典》，债务人不履行到期债务，抵押权人小胡有权就该抵押房产优先受偿。小胡在小朱逾期还款后进行了催告，履行了合理程序。
2、小胡与小朱无法达成协议时，小胡可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。房产被拍卖、变卖后，所得价款先清偿实现抵押权的费用、主债权的利息、主债权。若价款超过债权数额，超过部分归小朱所有；若不足，小朱仍需继续清偿剩余债务。
3、小朱也可在房产被处置前，主动与小胡协商，尝试达成新的还款协议。若小朱的房子是唯一住房且符合一定条件，执行时会保障其基本居住权益。