房屋预售合同的效力是怎么规定的

1.出卖人无商品房预售许可证明，与买受人签的预售合同无效；但起诉前取得的，合同有效。
2.商品房预售合同要书面形式，内容合法。
双方真实意愿，不违法违规、不违背公序良俗，合同通常有效。
3.不能以未办登记备案手续请求确认合同无效。
若约定以此为生效条件，按约定，但一方履行主义务对方接受的除外。

案情回顾:

小朱与某开发商签订了一份商品房预售合同。签订合同时，开发商未取得商品房预售许可证明。小朱入住后，发现该情况，认为合同无效，要求开发商退款。而开发商则称在小朱起诉前已取得预售许可证明，合同应认定为有效。双方因此产生争议，诉至法院。

案情分析:

1、根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中开发商在起诉前已取得预售许可证明，所以该合同可能被认定为有效。
2、若合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定、不违背公序良俗，一般认定有效。同时，当事人以商品房预售合同未按规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。除非当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件，但一方已履行主要义务对方接受的除外。