看中了一辆二手的房子，想要问问怎样防范二手房交易的风险

在市场运作的实践中，二手房买卖存在着很多风险，概况地来讲，主要包括但不限于下列风险：
1、 主体资格审查风险
所谓主体资格审查风险，是指审查二手房买卖中卖主即售房人的真实身份以及其资格时所带来的风险。通常在房屋买卖中，买卖双方都是凭中介介绍，而很少对交易双方主体资格进行审查，隐藏着极大的风险。根据《合同法》第51条的相关规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同才有效。也就是说如果售房人的身份不真实，除非真正的产权人予以追认，否则该买卖是无效的。所以，如果主体资格出现问题，买房人极有可能最后房财两空。
2、房贷风险
通常作为工薪阶层的购发者，在购房时都会倾其所有，作为购房首付款，不足部分再向银行贷款，往往由于某些原因导致贷款办不下来而承担违约责任。
3、首付资金风险
通常，购买二手房时购房人都将首付款在签订买卖合同时直接交付给售房人。然而，在现实实践中的二手房买卖，一房两卖、甚至三卖也屡见不鲜，最终的后果是导致购房人辛辛苦苦挣来的血汗钱，血本无归。
4、产权风险
常常我们会碰到这种情况，中介为了招揽客户，会极力向我们推荐各种各样房源，包括没有取得产权证的使用权房，然而，根据《城市房地产管理法》的相关规定，未依法登记领取权属证书的，不得上市交易。因此，购买这样的使用权房不但耗费时间，还存在着不能交易过户的风险。
5、购买农村房产风险
很多人想回归田园生活，到农村去购置房产，但这种买卖的风险极大，首先根据我国现行法律规定，农村的住宅，只能在本村民组织内部成员之间的买卖。作为一个城市人是无权购买农村的私房，即使已经购买，也无法拿到产权。
6、优先购买权风险
根据《合同法》第230条规定，出卖人出卖租赁的房屋，应当在出卖之前合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以，在购买二手房的过程中，如果该房正在出租，而租房者没有放弃优先购买权，这样购置的二手房就存在着风险。
7、房屋抵押的风险
如果购买的二手房已经事先被抵押，在他人实现抵押权的时候，该套房产很可能就会易主。所以，二手房买卖中还存在着房屋抵押的风险。
二、如何防范二手房买卖风险？
当风险出现之后，为了保护买主的合法权益，如何防范二手房买卖风险就显得非常重要。下面针对上述所提到的风险，提出相应地风险防范措施：
1、明晰主体资格和房屋产权归属
房屋产权归属问题的重要性在于确认谁是待售二手房的主人。!通常情况下，我们可以要求售房人提供身份证、户口簿、结婚证等证件来证明自己的身份，同时也要审查二手房的权属证明及相关文件，确认房屋产权归属。
此外，产权证上若是两人以上，则在签买卖合同时所有的产权人应全部到场，如确实不能全部到场，则要求其出示委托书公证书，千万不要随随便便让人代签，一旦出现其他共有人反对出售该房产，根据《城市房地产管理法》第37条第4款“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”的规定，会导致该买卖合同无效。若售房人提供了其他产权人的公证书委托书，购房人也要对公证书委托书中的委托事项进行核实，不排除公证书伪造的可能。
2、完善合同条款，规避房贷风险
通常作为工薪阶层的购房者，在购房时往往会向银行贷款。为避免由于银行贷不出来而承担违约责任，有必要在签订买卖合同时就在合同中明确约定“若贷款办不下来，无条件的解除买卖合同，退回购房定金及首付款”，以此来避免因为银行无法贷款而承担违约责任。
3、尽量与售房人接触协商，没有产权证的二手房慎买
当遇到首付款风险时，最好的方法是尽量和售房人协商，在交易中心过户时将首付款全部支付给售房人，或者将首付款找个有实力的公司进行资金监管。切忌将首付款交由中介的业务员个人保管，现实中常出现业务员卷款潜逃的案例。
此外，如果该二手房没有产权证，最好谨慎考虑，不要急着买。因为在市场上流通的房屋，法律要求必须有产权登记。还有一个类似的例子，就是农村宅基地的购买也要慎重，除了本村村民有权购买之外，其他人购买农村房产，都是无法拿到产权证的。
4、购买出租二手房，必须先取得承租者的书面放弃优先购买声明
在购买出租的二手房，一定要得到承租人书面放弃优先购买权的申明，否则即使是交易过户后，承租人还是可以行使优先购买权，而撤消买卖合同。所以，这一步非常重要，它能够避免作无用功。
5、清除待售房屋上的他物权
待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。
除了上述的几点防范对策外，买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

1、准备买房
不要因为一点而做决定，至少有四个方面需要考虑：位置、配套（交通、学校、医院、购物）、小区（物业、噪音、辐射等）、户型（采光、楼层、朝向、车位、装修等）。
2、看房选房
不要轻信网上报价。一些房产网站会用低价、假房源吸引客户，建议在购房前找附近三家中介公司询价。
3、签约订房
所有重要事项应该落在合同上，比如定金数、什么时间给首付、交房、过户、户口迁走、学区名额等等。
4、支付房款
一定要做资金监管，千万别把钱直接打给房东。
5、缴税过户
除了总价，还有相关的税和费，增值税、个税和中介费等都是成本。
6、物业交割
要留物业保证金，物业交接全部处理完后才能给钱。
二、交易过程中的注意事项
1、核实房屋产权
签约前一定要去房地产交易中心或者房屋管理局核实房屋产权是否清晰，是否有查封、抵押等情况，确认无误后再签署合同。
1）产权人身份证与房产证一致吗？如果不一致，能否提供公证委托书与产权人的身份证原件。
2）房产证有共有人吗？如果有共有人，必须都能到场签字，不能出席的，必须提供公证委托书。
3）卖方者已婚吗？需要提供配偶本人签字的同意出售证明。
4）房子有租客吗？如果是出租的，必须提供承租人本人签字的同意出售证明以及放弃购买证明。根据合同法规定，承租人有优先购买权。
5）房子有没有抵押？如果有抵押，确定产权人在交付首付之前可以解除抵押并提供解押证明。
6）房子是否被查封？如果是这类房产，则无法购买。
7）明确房子是什么产权？房屋产权不同，交易时的条件也不同。
2、所有事项在合同中体现
签约前双方协商好的，或者一方为了促成交易而承诺的事项，不要口头约定，因为到时不履行，也空口无凭。
1）定金数、首付、尾款等数字；
2）税费缴纳；
3）付款方式选择；
4）时交房/交首付/过户等节点的具体时间；
5）户口迁出周期；
6）学区名额使用情况；
7）房屋附带的其他部分，比如家具家电、车位等。
3、资金监管
支付给房东的款项一定要进行资金监管，简单来说，资金监管相当于房产界的支付宝，无论是定金、首付还是尾款，都可以进行资金监管，过完户都没问题后再付给买家。
4、控制交易时间
合同中一定要对各流程涉及的时间节点有明确的规定，包括各款项的到位时间、各手续的办理时间、腾房时间等。