土地转让合同的违约责任应该由谁来承担主要责任

“《城市房地产管理法》第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”

一）转让方应对其不能按合同约定交付土地、办理变更登记行为承担违约责任
　　
1、转让方不能按合同约定交付土地的应当承担违约责任
　　在土地使用权转让合同中，土地使用权人作为转让方负有依照合同约定时间将土地交付给受让方，并办理土地使用权变更登记手续的义务。也就是说，交付土地是转让方的首要合同义务，否则受让方根本无法占有、利用该宗土地。转让方履行交付土地的义务，应当按合同约定时间和土地交付时的要求交付土地。对于交付时间，合同通常都约定有明确的时间，认定是否按时交付土地显而易见，包括延迟交付或者根本不能交付两种情形。但是对土地交付条件或要求，合同当事人经常发生争议。我们认为，合同有明确约定土地交付条件的，如土地表面要达“三通一平”或“五通一平”等，或者达到其他基础配套设施的交付标准，或者要完成地上建筑物或附着物的清理、拆除目标，或者土地开发项目过程中应具备的各种审批手续等等，必须按合同约定履行，否则构成违约。如果双方在合同中对土地交付没有约定任何条件，而受让方又清楚该地的现状，则转让方应当将土地按现状条件与受让方办理交接手续，而受让方不得另行提出其他额外交付要求。转让方在交付土地上构成违约的，应当依照合同约定或者《合同法》的有关规定承担违约责任，主要包括支付违约金、赔偿受让方的损失。
　　
2、转让方不能按合同约定办理土地使用权变更登记的应当承担违约责任
　　土地使用权人作为转让方不但应当在合同约定内将土地交付给受让方，而且应当及时办理土地使用权变更登记手续，由受让方取得土地使用权属证书。从合同目的而言，受让方不但要在事实上占有、开发利用和经营土地，而且要取得该宗土地的土地使用权。也只有取得该宗土地的土地使用权的情况下，其才能自主地支配土地，其占有控制土地、开发利用和经营土地行为才取得物权上的支持和保障，否则转让方或者其他受让人及其他利害关系人随时可以主张该宗土地的土地使用权，或者转让方的债权人也可以请求法院予以查封。受让方要取得土地使用权，必须由转让方与受让方一起到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。土地使用权的变更登记具有物权公示的法律效力，一经登记，该权利即产生对第三人的法律效力。
　　因为现行法律、行政法规和司法解释均没有规定土地使用权转让应在多长时间内时办理土地使用权变更登记，故土地使用权变更登记期限主要视双方合同当事人的约定而定。如果因为转让方的原因，未能在合同规定的期限内办理土地使用权变更登记手续，或者转让方拒绝履行办理土地使用权变更登记义务者，均构成违约行为。转让方应当承担违约责任，主要包括支付违约金、赔偿受让方的损失；如果导致受让方订立合同目的落空的，受让方可以请求解除土地使用权转让合同。
　　合同双方对办理土地使用权变更登记出现纠纷，经常发生在转让方转让不符合《城市房地产管理法》第39条规定土地使用权转让应当具备的法律条件的情形，即存在未按照出让合同约定支付全部土地出让金，或者未按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额未达到百分之二十五以上，属于成片开发土地的未形成工业用地或者其他建设用地条件。此时，因转让方不具备法律规定的条件，即使签订的土地使用权转让合同有效，政府土地管理部门通常也不会为当事人办理土地使用权变更登记手续。此时如何认定当事人的违约行为及责任承担？我们认为，土地使用权未达到投资开发条件，双方订立合同转让土地使用权，特别是受让方明知不符合条件的，如出现不能按照合同约定时间完成办理土地使用权变更登记的，双方均负有责任，责任不完全在转让方一方，不能判决由转让方承担全部责任。
（二）转让方应对土地使用权瑕疵承担违约责任
　　在土地使用权转让合同中，土地使用权人作为转让方必须保证其转让的土地使用权不存在物的瑕疵和权利瑕疵。世界各国立法例几乎都规定，在有偿合同特别是买卖合同中出卖人负担有瑕疵担保责任。为了使买受人的利益得以实现，出卖人在履行交付标的物的义务同时，还负有权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务。如出卖人违反或者未履行此项担保义务，则应承担民事责任。这就是瑕疵担保责任。我国《合同法》第150条规定：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。第153条、第155条规定：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物；出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照该法第111条的规定
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