以预售合同担保借款效力，具体有什么规定？

近年来，交易中出现一种新的担保方式：双方当事人同时签订借款合同和买卖合同，并约定若到期债务清偿，买卖合同不再履行；若到期债务不清偿，双方则履行买卖合同，借款债务与买卖价金相抵销。对于这类买卖合同的性质与效力，司法裁判中意见不一。
不同结论的判决引起的争论点是：以买卖合同作为借贷合同的担保，是否违法了法律、法规的禁止性规定。具体规定指《物权法》第186条“禁止流押”条款：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
禁止流押（质）旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对抵押人实质上的不公平。笔者认为债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了“流押（质）”契约的效果，有违强制性规定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。　　
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
根据该条第一款可知，在案件审理过程中，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理房屋买卖合同纠纷，并向当事人释明变更诉求；也就是说，在案件审理过程中，对房屋买卖合同的效力不予认可；根据该条第二款可知，在案件作出判决后，借款人不履行生效判决确定的债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物。也就是说，关于买卖合同中涉及到的标的物，需要经过执行拍卖程序方能对债务进行清偿。