代持房屋人若有债务纠纷怎么办，谢谢大家的回答

房产代持行为还是存在很多法律风险：
1、代持人据为己有
在房产代持中，购房款虽由实际购房人支付，但在签订房屋买卖合同，房屋验收和交接，甚至房产证上都是签署代持人的名字，日后实际购房人主张要回房屋，变更登记的时候，代持人若不配合，想要据为己有，实际购房人则难以取回房屋。
2、代持人以自己名义处分房屋
因为房产登记簿权属人是代持人，所以代持人可凭借房地产登记簿将该房屋出售、租赁给其他第三方，并将房产过户至第三人名下或办理租赁备案手续。房屋出售给第三人的，只要第三人在受让该不动产时是善意的，且支付了合理的转让价格，符合《物权法》第一百零六条善意取得制度的构成要件。实际购房人也无法对抗善意第三人取回房屋。
3、代持人主张是借款购房而非房产代持
在房价飞速增长的当下，代持人更愿意以借款的名义主张归还欠款而将房产占为己有。实际购房人若无明确的受托购房的证据，很可能因证据不足而不能达到推翻代持人持有的物权凭证的公示证明效力。
4、代持人的债权人申请强制执行该房产
代持人若对外欠有债务，则债权人可以申请执行代持人的名下房产，房产将面临被法院拍卖的风险，此时实际购房人的向法院提出执行异议或执行异议之诉也很难得到支持。
介于如上所列的风险，我们该如何进行防范呢？根据物权法司法解释一第二条的规定，若实际购房人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,法院可以确认其享有物权。所以，此时实际购房人保留相关证据是非常重要的，可以从以下几个方面准备：
1、与代持人签订代持协议或借名委托购房协议
在司法实践中，如果实际购房人与代持人之前未签订内容明确的代持协议或委托协议，出资人很难向法院成功举证其与代持人之间的委托关系。代持合同的内容要明确约定房屋产权属于实际出资人，只是登记在代持人名下，代持人不得处分该房产，否则要承担高额的违约责任。
2、将房屋抵押给实际购房人
让代持人配合办理房屋抵押手续，抵押给实际购房人，在实践中，房产一旦进行了抵押登记，想要再次出售或转让就比较困难，这样便可以阻却代持人在实际购房人不知情的情况下将房屋转让给第三人。
3、保留出资凭证
保留好购房款的出资凭证，建议资金流转都通过银行转账或柜台存款的方式进行，以便有据可查，并在转账时备注上用途，比如“购房款”。如涉及到按揭款，若要通过代持人的银行账户扣划贷款，应与代持人约定好，由实际出资人控制该银行卡，并按月往银行卡内存入按揭款，同理应备注上“按揭款”。购房过程中产生的票据、合同、资金凭证等等原件应由实际出资人统一保管。
4、保留实际居住凭证及房产证明
代持购房中，房屋的实际居住人一般都是实际购房人，房屋由谁实际居住和占有、房产证由谁保管、物业费由谁缴纳，可以作为判断代持购房成立与否的辅助标准之一。保留房产证、房屋钥匙、物业费发票、房屋交接单原件等证据都可以佐证房屋实际权利人的事实。
保留好上诉证据之后一旦发生纠纷，便及时向法院提起返还原物或确权之诉。即便如此，房产代持还是存在较大风险的，各种防范措施也仅是在发生风险后进行补救用，所以房产代持还是需要谨慎而行。
后记（陈频）：
虽有物权法司法解释一第二条的规定，但能否适用于房屋代持，各地的裁判观点并不统一，有的直接支持确认实际购房人的所有权，有的认为实际购房人仅享有向代持人请求转移登记房屋所有权的债权。所以应当充分考虑当地法院的自由裁量权倾向，慎重确定诉讼请求。
借名买房或房屋代持其中重要原因之一，是各地的限购限贷政策，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”，所以即使有充分的代持证据，因政府的限购政策不能办理转移登记，诉求确权或物权过户有可能不被支持，存在较大的法律风险。
鉴于房屋价值巨大，非迫不得已不要采用房屋代持的方式。如确需房屋代持，建议咨询专业律师起草相应的协议并保留全流程证据，以降低交易风险。上文为您解答 代持房屋人若有债务纠纷怎么办 这个问题请参考

徐某与赵某某共同出资购买了21套房产及车位，因考虑到限购限贷政策，双方一致同意将相关产权委托给实佳厂代持，并与实佳厂签订代持产权协议书。此后，因浦发银行临海支行与回浦汽车公司、实佳厂等票据纠纷一案，法院准许了浦发银行临海支行对上述21套房产及车位的保全申请，后法院作出一审判决确定了回浦汽车公司的偿还责任及实佳厂等承担连带责任。判决生效后，浦发银行临海支行向法院申请强制执行实佳厂名下的7个车位。徐某、赵某某以案外人身份向法院提出异议，法院裁定驳回异议，二人遂提起案外人执行异议之诉。法院审理后认为，诉争车位登记于实佳厂名下，徐某、赵某某无法直接确认诉争车位为其所有；虽二人与实佳厂签订代持产权协议，但该协议对外不具有物权效力，不能直接引起物权变动，故不能对抗法院法院强制执行。本案收录于最高人民法院主编的《人民司法·案例》2017年第11期，浙江省台州市中级人民法院陈龙法官与胡芦丹法官对本案涉及的产权代持问题及由本案延伸的借名购房问题作出评析裁判要旨
近年来，伴随着房地产市场行情火爆，市场主体规避国家调控政策的行为层出不穷，“产权代持”就是其中的典型。对于实际出资人以案外人的身份提起执行异议之诉的，鉴于物权法对因法律行为引起的不动产物权变动采用债权形式主义，应认定产权代持不能产生物权效力，也不能导致物权变动，委托人因未能取得物权而不能对抗代持人的债权人所提起的法院强制执行。
案号
案外人：徐某、赵某某。
申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司台州临海支行(以下简称浦发银行临海支行)。
被执行人：浙江省临海市实佳厂(以下简称实佳厂)等。
2010年11月30日，徐某、赵某某签订协议，约定双方共同出资购买临海市大洋街道云水山庄21套房产及车位，资金归集到徐某账户统一支付。考虑到银行现行限购限贷政策，双方一致同意将相关产权委托给实佳厂代持。
2010年12月2日，徐某、赵某某(甲方)与实佳厂(乙方)签订代持产权协议书，约定：甲方自愿委托乙方作为上述相关不动产的名义持有人；委托期限自本协议生效之日起自甲方向乙方发出撤销委托通知之日止；甲方作为上述投资的实际出资者，对上述相关不动产享有实际的产权并有权获得相应的投资收益，乙方仅为名义产权持有人，对代持产权所形成的权益不享有任何收益权或处置权(包括但不限于产权的转让、质押等)；作为委托人，甲方承担一切投资风险。代持产权协议书附件列明了云水山庄21套房产的房号及车位编号，其中包括本案讼争的7个地下车位。其后，徐某分别于2010年12月7日、2010年12月9日、2011年1月28日、2011年3月3日通过银行汇给开发商购房款共计962.8223万元。徐某出具委托书给开发商，要求将其认购的房屋产权证办理到实佳厂名下，发票开具给实佳厂。
2011年9月29日，对浦发银行临海支行与回浦汽车公司、实佳厂等票据纠纷一案，浙江省临海市人民法院在审理时准许了浦发银行临海支行对包括讼争车位在内的21套房产的保全申请，后又作出一审民事判决，确定回浦汽车公司于判决生效后10日内偿还浦发银行临海支行承兑汇票垫付款600万元及利息等，实佳厂等承担连带责任。该判决生效后，浦发银行临海支行向法院申请强制执行讼争车位。徐某、赵某某以案外人身份向临海法院提出书面异议，法院裁定驳回异议，徐某、赵某某遂向临海法院提起案外人执行异议之诉。
徐某、赵某某诉称，不动产登记不是认定房屋所有权的唯一依据，登记作为认定房屋所有权归属的唯一依据仅仅适用于交易过程。现实生活中，因各种原因存在房屋真正所有权人没有登记在房屋所有权证上的情况。因为登记只是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合，登记不具有绝对的证据力。在举出充分的证据证明登记与房屋的实际所有权人状况不符时，应当否定登记权利人的权利，而支持提供证据一方当事人的请求。根据两人与实佳厂签订的代持产权协议书，实佳厂仅为名义产权持有人，结合涉案房款由两人实际支付等事实，其为讼争车位的实际购买人和出资人，享有实际所有权。请求依法确认讼争车位为原告所有，并解除对该财产的查封。
被告浦东银行临海支行辩称，
首先，涉案车位归实佳厂所有。房屋登记机构是对房屋产权登记确权的唯一法定部门，房产登记的公示效力远远大于双方当事人签订的产权归属约定，原告以代持产权协议书来推翻房屋登记机构对涉案车位的所有权登记，没有事实和法律依据。
其次，法院对房产的查封应以权属登记为准，若允许公民以私下协议的方式来挑战国家既定的房屋产权登记制度，势必会造成房屋产权关系的不确定性，严重扰乱国家的房地产管理秩序，将为被执行人逃避履行义务给予可乘之机。第三，房管部门根据申请人的申请进行产权登记，并无错误，本案不存在否定登记权利人权利的情况。请求驳回原告的诉讼请求。
审判
浙江省临海市人民法院经审理认为，台州高速公路房产公司出具的情况说明，可以反映出涉案房产销售发票载明的付款人为实佳厂，涉案房产登记所有权人为实佳厂，故实佳厂系涉案房产的买受人。代持产权协议，或称隐名购房协议，顾名思义是指自己购房并不将房产权属登记在自己名下，而登记在他人名下，购房人与房产登记人签订的有关协议。依照物权法第六条、第十四条和第十六条的规定，不动产的权属情况应以不动产登记簿记载的内容为准。就效力而言，不动产登记簿具有推定力和公信力。依照物权法第九条的规定，我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式，即除法律另有规定外，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。而代持产权协议并不属于法律另有规定的情况，亦即不属于物权法第二十八条、第二十九条和第三十条“其他规定”之情形。因此，依据物权法规定的物权公示原则，代持产权协议的效力主要体现在对内的效力上，对外不具有物权效力，不能直接引起物权变动。本案二原告虽和实佳厂之间签订了代持产权协议，且支付了购房价款，但代持产权协议并不能对涉案房产的物权及物权变动的认定产生影响，其效力仅及于协议订立双方。另外，二原告出于某些因素考虑将房产登记在第三人实佳厂名下，就应当预见到可能由此带来的风险，并应当承担这种风险出现的后果。因实佳厂经法院判决而对本案被告浦东银行临海支行承担债务，法院在执行中依据不动产登记簿，采取查封登记在第三人实佳厂名下的7个车位的执行措施符合物权法定原则，该执行措施并无不当。至于所查封的车位，在被执行后用于偿付债务而确导致二原告经济损失的，二原告可根据代持产权协议等约定来要求合同相对方赔偿损失。值得一提的是，根据物权法和房地产登记的相关规定，房屋登记管理机关对房产的登记管理是对房屋产权登记确权的唯一法定部门。如果允许以公民、法人私下协议的方式来挑战法律、法规的相关产权登记制度的规定，势必造成社会经济的乱序和公民法人有关诚实信用方面要求的降低。综上，在涉案房产权属未登记变动至二原告名下时，二原告要求直接确认涉案地下车位为原告所有，并要求法院终止对该财产执行的诉请与法不符。法院依照物权法第十四条，民事诉讼法第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第19条之规定，判决驳回原告徐松、赵万中的诉讼请求。
一审宣判后，原告徐松、赵万中不服，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
评析
作为执行异议之诉案件，本案执行标的(即讼争不动产)上存在代持产权协议，该不动产虽登记在代持人名下，但由委托人实际出资购买，因此本案的争议焦点是实际出资人以案外人身份对讼争不动产所提产权确认和排除执行的请求能否得到支持。对此问题，笔者认为可从法律规定、社会效果两方面进行分析。希望上面对代持房屋人若有债务纠纷怎么办 的解答对你有效。