夫妻离婚房产按揭转让流程是什么

1先给大家掰明白最基础的房产属性判定逻辑。如果房子是婚前一方独自出资贷款买的，登记在自己名下，婚后也没加过对方名字，属于纯个人财产范畴，根本不需要走所谓的转让流程。只有婚后共同掏钱还贷，或是当初买房时双方都出了份额、登记了两人名字的共有房产，才需要按专门的规则完成后续手续。
2办这类手续的前置要求有两条硬杠，缺一个都走不通。要么这套房已经顺利办下不动产权证，要么提前拿到剩余贷款所属银行的书面同意书。要是贷款还没全额还清，又没拿到银行的许可，直接去不动产部门办产权更名肯定会被驳回。走协议离婚路径的群体，得先把离婚相关的所有手续走完，在合法有效的离婚协议里把这套按揭房的分割规则写得明明白白。走诉讼离婚路径的群体，直接拿着已经生效的法院判决书或是调解书就能推进后续，不需要补额外的协商手续。
3正式推进手续的第一步，是双方先就房产最终归属达成一致，或是直接依据已经出具的生效裁判文书，把产权人明确下来。协议离婚的群体要把相关约定落到书面的离婚协议里，签字确认后再按要求补做公证，避免后续出现约定模糊的纠纷。
4材料备齐之后，先去公证部门办离婚析产的相关公证手续，已经持有生效法院裁判文书的诉讼离婚群体，可以直接跳过这一步，不用重复做公证。
5之后带上所有身份证明、离婚证、析产相关材料、不动产权证前往税务部门对应的窗口，提交离婚房产分割的免税申请，审核通过后领到对应的免税证明文件。
6拿着前面攒齐的所有材料，去发放剩余贷款的银行网点，申请把原来的共同还贷人变更为后续拿到房子的那一方，由承接房产的人独自担负剩下的还贷义务，银行会重新核查承接人的征信、收入流水等资质，确认符合要求之后，会出具正式的贷款主体变更协议。
7最后把之前所有拿到的证明材料、银行出具的还贷主体变更文件、免税凭证全部整理好，交到不动产登记中心的对应窗口，提交产权转移的正式申请，审核走完之后就能领到标注了单独归属的全新不动产权证。
8站在行业长期发展的角度看，后续这类涉婚姻财产的按揭过户流程大概率会进一步简化，部分城市已经在试点银行、公证、不动产部门的信息后台互联互通，符合条件的当事人不用再抱着一堆材料跑好几个办事点，在一个综合窗口就能把所有手续一次性办完，也能减少中间材料遗漏、跨部门核验出错的概率。

很多人办离婚时卡在按揭房过户这一步，先明确最基础的前提，要是房产本身属于婚前个人财产，完全没必要走转让流程，只有夫妻共同房产才需要按合规步骤办理转移。
办理的核心硬条件是，要么已经拿到不动产权证书，要么提前征得贷款银行的同意，没结清贷款的房子不能直接办产权更名。协议离婚的得先敲定好正式的财产分割方案，诉讼离婚的要拿到已经生效的法院裁判文书，之后才能推进后续手续。
协议离婚的先共同拟定写明房产归属的离婚协议，再带着相关材料去做析产公证，诉讼离婚的直接持生效裁判文书就可以，不用做这步公证。
之后带好所有证明材料去不动产部门提交免税申请，拿到契税免征的凭证。
接着向贷款银行提交借款人变更申请，由最终获得房产的一方承接剩余全部房贷，银行审核通过后签订新的还贷变更协议。
最后把之前准备的全部材料、免税凭证、银行出具的变更协议一并交到不动产登记中心，申请办理产权转移，之后就能领取标注单独所有的新不动产权证。

房产为个人所有的，无需办理离婚按揭房产转让手续，仅属于夫妻共同财产的，按对应流程操作。
已办妥房产证，或者取得贷款银行的书面同意，是办理该类转让的基础前提。未结清贷款的状态下，无法直接办理产权变更手续。协议离婚的情形，需先行完成书面的离婚财产分割约定。诉讼离婚的情形，后续办理全部手续需依托生效的裁判文书推进。
协议离婚的双方，先协商确定房产最终归属，在离婚协议中明确对应的财产分割内容。诉讼离婚的情形，直接持法院出具的判决书或者调解书，确认房产归属结果。
协议离婚的双方，携带经备案的离婚协议、离婚证、个人身份证明、房产证等材料，到公证机构办理离婚析产公证。诉讼离婚的主体无需完成该公证步骤。
所有参与方携带相关身份材料、房产归属证明材料，到不动产登记机构申请契税免征手续，完成审核后领取对应免税凭证。
取得房产归属的一方向贷款银行提交变更借款人申请，由其个人承接全部剩余未还贷款。银行完成内部审批流程后，双方共同签署贷款变更协议。
全部相关材料、免税凭证、银行出具的贷款变更协议准备齐全后，到不动产登记中心提交产权转移登记申请。手续审核通过后，申领登记在受让方个人名下的新房产证。

很多人离婚时卡在按揭房产的过户环节，其实第一步得先分清房子的属性。如果是婚前个人首付、登记在自己名下的个人按揭房，本来就不属于共同财产，不存在所谓的转让流程，直接由产权人继续还贷就行。只有婚后共同还贷、或是用共同财产购置的共同房产，才需要走后续的转让过户步骤。
办理这个转让过户不是随便就能走的，得先满足两个核心前提。要么这套房子已经顺利办下了房产证，要么你提前跟贷款银行沟通好，拿到银行同意变更产权人的书面许可。毕竟房子还押在银行做抵押，贷款没结清的情况下，不动产登记部门是不会直接给你办产权人变更的。如果两个人是协议离婚，得先把财产分割的内容在离婚协议里写清楚，再去办正式的离婚手续。如果是诉讼离婚，直接拿法院出具的生效判决书或者调解书就可以，不用额外再补分割约定。
先由双方协商好最终的房产归属，协商不成的就由法院出具判决书或者调解书，把归属和后续还贷的责任都写清楚。协议离婚的双方，还要带着签好的离婚协议、离婚证、各自的身份证明、房产证先去办公证，把析产的内容公证下来，诉讼离婚的直接拿生效裁判文书，不用走这个公证步骤。
接下来带着已经公证的协议或者法院文书、相关身份房产材料，去不动产登记部门办理契税免征的申请，审核通过后就能拿到免税凭证。
之后提前联系原来的贷款银行，提交变更借款人的申请，把剩下的未还贷款全部转到拿到房产的那一方名下，等银行审核通过后，双方配合签署房贷变更的相关协议。
最后把之前准备好的所有材料、免税凭证、银行的变更协议一起带到不动产登记中心，申请办理产权转移登记，全部核验通过后，就能领到只写了归属方名字的新房产证了。

离婚过程中涉及还没还清贷款的房产过户，第一步要先搞清楚这套房子到底是个人单独所有还是夫妻双方共同所有。如果是婚前就已经由一方全额买下，登记在个人名下的按揭房，本身就属于个人财产，不需要走任何转让过户流程，也不会因为婚姻关系的存续转化为共同财产。只有婚后共同还贷或者用夫妻共同财产购置的共有房产，才需要按法定流程完成权属转移。
这类房产办理转让的基础门槛很明确，要么已经拿到正式的不动产权证书，要么提前和放贷银行沟通取得书面同意。毕竟房贷没结清的情况下，房产已经抵押给银行，直接跳过银行办产权变更不符合抵押相关的法律规定。协议离婚的当事人要先在备案的离婚协议里明确房产的分割方案，走诉讼离婚的直接拿着已经生效的裁判文书就可以推进后续手续。
协议离婚的当事人要先把已经签字的离婚协议拿到公证机构做析产公证，诉讼离婚的当事人跳过这一步直接携带生效裁判文书即可。之后带着身份证明、离婚证、房产证等材料，到税务部门的不动产办税窗口提交材料申请办理契税免征，拿到对应的免税凭证。接着向放贷银行提交变更借款人的申请，由最终拿到房产的一方承接剩下的全部剩余贷款，银行核查资质通过后会出具正式的贷款主体变更协议。
把前面所有拿到的材料全部整理齐全，直接到不动产登记中心提交转移登记申请，工作人员核验通过后就会核发新的不动产权证书。日常办理时要注意所有涉及的材料都要准备原件，避免因为复印件效力不足来回跑趟。要是事前没和银行沟通就直接去办过户，大概率会因为抵押未解除被登记机构直接驳回申请。