离婚协议书回迁房怎么分

离婚处置回迁房的第一步，是先界定这套房子的权利归属，完全不能直接按普通商品房的分割规则处理。
如果这套回迁房完全属于夫妻共同财产，双方优先自行协商处置方案，协商一致可以约定房子归其中一方持有，持有方按当前市场价值的一半向对方支付差额补偿，也可以共同将房源挂牌售出，平分售房所得的全部款项。如果双方都想要拿到完整的房屋所有权，且都同意采用竞价模式，就按出价高者得房的规则操作，出价高的一方按最终竞价额度给对方对应的补偿款。
如果回迁房原本是夫妻一方婚前个人房产拆迁置换而来，后续没有添加配偶名字，也没有动用婚后共同财产补足过房屋面积差价，这套房就属于单方个人财产，离婚时不会纳入共同财产分割范围，仍归原产权人所有。
还有几种特殊情形要注意，目前还没办下不动产权证的回迁房，法院不会直接判所有权归属，只会先指定其中一方暂时使用，等后续房产证正式办理完成，双方再另行起诉提出分割主张。如果拆迁安置方案里明确把配偶列为安置人口，对方享有专属的安置面积份额，即便回迁房落在一方名下，配偶也可以单独主张对应安置份额的经济补偿。

回迁房分割前，需先确认房屋是否属于夫妻共同财产，再按实际情况处理。
回迁房认定为夫妻共同财产时，按以下方式处理。
双方可自行协商分割方案。
房屋可归其中一方所有，取得房屋的一方按房屋当前市场价值的一半，向另一方支付对应补偿款。
也可共同将房屋对外出售，就售房所得价款进行分割。
双方都主张房屋所有权，且一致同意采用竞价方式的，通过竞价确定最终归属，取得房屋的一方按竞价结果给另一方对应补偿。
回迁房认定为一方个人财产时，按以下方式处理。
常见情形为该房屋由一方婚前个人所有的房屋拆迁转化而来，不存在添加配偶姓名的登记操作，也未使用夫妻共同财产补足房屋面积差价。
该类房屋离婚时不参与共同财产分割，直接归原产权登记方所有。
回迁房未办理完成房产证时，按以下方式处理。
法院不会对该房屋的所有权归属作出判决。
仅会判定房屋由夫妻其中一方使用。
后续完成房产证办理手续后，双方可就该房屋的分割另行提起诉讼。
回迁房涉及其他拆迁安置人口利益时，按以下方式处理。
配偶属于本次拆迁的法定安置人口，对应享有专属安置面积的，配偶可向对方主张自身应得安置份额对应的经济补偿。

处理离婚时回迁房的分割，不能直接套用普通商品房的分割规则，得先厘清这套房子的权属性质，再结合实际情况走对应的处理路径。
如果这套回迁房本身就属于夫妻共同财产，两个人可以先坐下来自主协商。常见的处理方案是约定房子归其中一方所有，拿房的一方要按当前房屋的市场估值，把一半左右的折价款付给另一方。要是两人都不想留这套房子，也可以商量好把房子挂牌出售，卖得的房款两人直接按比例拆分。要是双方都想要这套房子，而且都同意用竞价的方式决出归属，也可以通过公开竞价，出价高的一方拿到房屋所有权，同时按竞价的金额给另一方足额补偿。
要是这套回迁房本来就属于一方的个人财产，比如是其中一方婚前就有的个人房产拆迁置换来的，婚后也没在房产证上加过配偶的名字，也没动用过夫妻共同财产补过拆迁安置的差价，那离婚的时候这套房完全不参与共同财产的分割，直接归原本的拆迁产权人所有。
还有不少回迁房刚交付没多久，还没办下正式的不动产权证，这种情况下起诉到法院，法院一般不会直接判房子的所有权归谁，只会先明确这套房暂时由哪一方居住使用，等之后房产证顺利办下来了，双方要是还有分割争议，再单独向法院提起诉讼处理就可以。
另外还要注意一种特殊情况，就是当初拆迁安置的时候，配偶本身就被算进了安置人口名单里，按政策能独享对应的安置面积，哪怕这套房的来源是一方婚前的老房，配偶也可以单独主张自己那部分安置面积对应的补偿份额，不会因为房的来源就直接剥夺这部分合法权益。

不少人在处理离婚财产分割时，都会碰到回迁房这类带有拆迁背景的特殊房产，这类房产的分割不能直接套用普通商品房的规则，得先从房产的来源性质入手逐项厘清边界。
如果这套回迁房本身是婚后用夫妻共同的拆迁资格、或是婚后共同出资补了大面积差价换来的，就属于夫妻共同财产范畴。俩人可以先坐下来协商归属，商量好房子归其中一方的话，拿房子的人就得按当下的市场行情，把房屋估值的一半折成现金补给另一方，也可以商量着把房子挂牌卖掉，拿到的售房款直接对半分配。要是俩人都想要这套房子，也能协商走竞价流程，谁出的补偿价更高谁拿房，另一方就能拿到对应的竞价补偿款。
如果这套回迁房完全是其中一方婚前的个人老房子拆迁直接置换的，办证的时候也没加过配偶的名字，全程也没动用过婚后的共同积蓄补过差价，那这套房从头到尾都属于个人财产，离婚的时候另一半没有权利要求分割，直接归原产权人所有就可以。
要是这套回迁房住进去了但还没拿到正式的不动产权证，碰到闹到法院要分割的情况，法官不会直接判定房子的最终归属，只会先划定暂时的使用人，等之后房产证正式办下来，双方对分割还有争议的，再另行向法院提起诉讼处理后续问题。
有些地方的回迁房配置是按拆迁安置的人头算面积的，要是离婚时配偶本身就属于当初核定的安置人口名单里，有对应的专属安置面积，就算房子挂在其中一方名下，配偶也可以直接主张自己那部分安置份额对应的经济补偿。

1、处理回迁房分割问题的前提，是先理清这套房子到底算不算夫妻婚后共同持有的财产，再结合房屋的实际来源、登记情况一步步落地处置方案。
2、要是这套回迁房本身就属于夫妻共同财产范畴，两个人可以先坐下来商量出双方都接受的方案。常见的安排是约定房子归其中一方所有，拿房子的一方按照当下这套房的市面公允价格，折出一半的金额补给另一半。双方也能商量着把房子挂出去卖掉，到手的售房款直接按约定分账。要是两个人都想要这套房子，并且都同意用公开竞价的方式敲定最终归属价高者得，最终拿房的一方就按照竞价出来的总房价，给另一方对应比例的补偿款就行。
3、如果回迁房本来就是夫妻其中一方的个人专属财产，比如这套房完全来自对方婚前就已经办好手续的个人房产拆迁置换，婚后也没主动把另一半名字加到房产证上，也没动用夫妻婚后攒下的共同收入去补过拆迁安置房的面积差价，那两个人闹离婚的时候这套房不会划入共同财产分割清单里，直接归原本的产权人独自持有。
4、遇到回迁房还没办下正式产权证明的情况，法院不会直接判定房子的最终归属权，只会先明确现阶段房子的实际使用人，等后续这套房办好完整的产权登记手续之后，双方要是还没法就分割达成一致，再单独去法院提起诉讼处理产权分割的问题。
5、部分回迁房的核定面积本来就和当初拆迁公示的安置人口数量直接挂钩，比如配偶本身就在拆迁安置的名单里，按政策享有对应的专属安置面积，这种情况下配偶完全可以主张自己名下那部分安置面积对应的财产补偿，不用依附其他共有分割规则单独析出对应的权益。
未来随着城市更新的覆盖范围持续扩大，这类涉安置房产的权属判定规则也会逐步向实质公平的方向细化，往后司法层面会更多直接结合拆迁安置协议的原始约定，先把所有安置人口的专属权益单独剥离，再处理夫妻之间的财产分配问题，避免案外其他安置人的权益在离婚纠纷中被不当稀释。