土地租超20年所签合同是否有效

（一）对于普通土地租赁，签订合同时要注意将租赁期限控制在20年以内，若想长期使用土地，可在租赁期限届满后续订合同，续订的租赁期限同样不超过20年。
（二）若租赁农村土地，采用其他方式承包时，双方协商确定承包期限要经过法定程序，这样超过20年部分合同也可能有效。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

1.一般土地租赁合同，20年以内部分有效，超过20年部分无效。法律限定租赁期限不超20年，期满续订，自续订日起也不得超20年。
2.农村土地以其他方式承包，承包期限由双方协商，且要走法定程序。这种情形下，期限能超20年，合同里超20年部分也可能有效。

结论：
一般土地租赁合同超过20年部分无效，20年以内部分有效；农村土地以其他方式承包，经法定程序且双方协商确定的承包期限超过20年，超过部分可能有效。
法律解析：
依据法律，普通土地租赁的租赁期限上限为20年，超出此期限的部分不具有法律效力，而20年以内的租赁期限约定是合法有效的。租赁期限到了之后，双方可以续订合同，但续订后的租赁期限自续订日起同样不能超过20年。然而，农村土地的承包情况有所不同，以其他方式承包农村土地时，承包期限由双方协商确定，并且要经过法定程序。在满足这些条件时，合同约定的超过20年部分可能有效。如果在土地租赁或承包过程中，对相关合同期限及效力问题存在疑问，建议向专业法律人士咨询。

土地租赁合同中，一般租赁期限不得超过20年，超过部分无效。但在租赁期限届满时，当事人可续订合同，不过续订后的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。

然而，对于农村土地租赁存在特殊情况。以其他方式承包农村土地时，承包期限由双方协商确定，并且需经过法定程序，此时合同约定超过20年的部分可能有效。

为避免土地租赁合同纠纷，当事人在签订合同时，要明确租赁土地的性质。若为一般土地，需注意租赁期限不超20年；若是农村土地，应严格按照法定程序确定租赁期限，确保合同合法有效。同时，双方在合同中应详细约定权利义务，保障自身权益。

法律分析：
（1）一般的土地租赁合同，租赁期限受法律限制，不得超过20年。超出20年的部分不具有法律效力，而20年以内的部分是有效的。当租赁期限到期，双方可以续订合同，但续订后的总期限自续订日起同样不能超过20年。
（2）对于农村土地以其他方式承包的情况有所不同。承包期限可由双方协商确定，并且要经过法定程序。在这种情形下，土地租赁期限能够超过20年，合同里超过20年的部分也存在有效的可能性。

提醒：
签订土地租赁合同时，要明确土地性质，一般土地租赁注意不超20年期限；农村土地承包按法定程序协商期限。不同情况对应不同规则，建议咨询以进一步分析。