房屋买卖合同里违约金是怎么确定的

房屋买卖合同违约金确定有约定和未约定两种方式。有约定时按约定执行，这是优先适用的。若约定违约金低于损失，可请求增加；过分高于损失，则可请求减少。未约定时，损失赔偿额相当于违约造成的损失，含履行后可得利益，但不超违约方订立合同时预见或应预见的违约损失。法院会综合合同履行、当事人过错及预期利益等因素，依公平和诚实信用原则确定数额。

解决措施和建议如下：
1.签订合同时明确约定违约金数额或计算方法，降低不确定性。
2.发生违约后，受损方及时收集损失证据，以便主张合理赔偿。
3.若对违约金有异议，通过合法途径请求法院或仲裁机构调整。

法律分析：
（1）当事人约定优先。若在房屋买卖合同中对违约金的具体数额或计算方法有明确约定，该约定将优先适用。不过，当约定的违约金与实际损失差距较大时，当事人可向法院或仲裁机构请求调整。若约定违约金低于损失，可请求增加；若过分高于损失，则可请求适当减少。
（2）合同未约定的处理。若合同未约定违约金，损失赔偿额应相当于违约造成的损失，包含合同履行后可获得的利益，但不能超过违约方订立合同时预见或应预见的因违约可能造成的损失。法院确定违约金数额时，会综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，遵循公平和诚实信用原则。

提醒：
签订房屋买卖合同时，应合理约定违约金数额。若遇到违约金纠纷，因案情不同解决方案有别，建议咨询专业法律人士进一步分析。

（一）若合同已约定违约金具体数额或计算方法，按约定执行。若约定违约金低于损失，可请求法院或仲裁机构增加；若过分高于损失，可请求适当减少。
（二）若合同未约定违约金，损失赔偿额相当于违约造成的损失，包含履行后可获利益，但不超违约方订立合同时预见或应预见的违约损失。法院会综合合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等，依公平和诚实信用原则确定违约金数额。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

1.合同有约定：当事人在合同里约定了违约金具体数额或计算方法，按约定执行。若约定违约金低于损失，可请求法院或仲裁机构增加；若过高，可请求适当减少。
2.合同无约定：损失赔偿额相当于违约造成的损失，含履行后可得利益，但不超违约方预见范围。法院综合合同履行、过错程度、预期利益等，依公平和诚信原则确定数额。

结论：
房屋买卖合同违约金确定方式有约定和未约定两种，约定优先，未约定则按违约造成损失确定，法院会综合多因素衡量。
法律解析：
当事人在房屋买卖合同中约定了违约金具体数额或计算方法的，按约定执行。若约定违约金低于损失，可请求增加；过分高于损失，则可请求减少。若合同未约定违约金，损失赔偿额相当于违约造成的损失，含履行后可获利益，但不超违约方订立合同时预见或应预见的损失。法院确定违约金数额时，会综合考虑合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等，遵循公平和诚实信用原则。如果在房屋买卖中遇到违约金相关法律问题，建议向专业法律人士咨询，能为您提供更精准的法律建议和解决方案。