法拍房租了20年怎么办

房屋租赁关系在法院查封、拍卖过程中的效力，需依据租赁设立时间及合法性综合判断，不同情况对应不同的法律后果。

1.若在法院查封房屋前已签订合法有效的书面租赁合同并实际占有使用该房屋，即便租赁期限长达二十年，该租赁关系也不受房屋拍卖的影响，房屋拍卖后的新产权人应当继续履行原租赁合同。

2.若租赁关系是在法院查封房屋之后设立的，该租赁关系无法对抗已登记的查封措施，房屋拍卖完成后，新产权人有权要求承租人腾退房屋。

3.若出租人与承租人存在恶意串通行为，通过不合理低价租赁或虚假租赁的方式阻碍房屋拍卖程序，法院可以认定该租赁合同无效。

4.承租人若想维护自身权益，可先核实租赁关系的设立时间及合同的合法性，若确认权益受损，可通过与相关方协商或向法院提起诉讼的方式解决纠纷。

法律分析：
（1）根据买卖不破租赁原则，若在法院查封房屋前已签订合法有效的书面租赁合同，且已实际占有使用该房屋，即使租赁期限长达二十年，该租赁关系不受房屋拍卖结果影响，房屋拍卖后的新产权人应当继续履行原租赁合同。

（2）若租赁关系是在法院查封房屋之后设立的，该租赁关系不得对抗已登记的查封措施，房屋被法院拍卖后，新产权人有权要求承租人腾退房屋。

（3）若出租人与承租人存在恶意串通行为，以不合理的低价签订租赁合同或虚构租赁关系来阻碍房屋拍卖，法院可依法认定该租赁合同无效。承租人可自行核实租赁关系设立的时间及合法性，若自身权益因此受损，可通过协商或诉讼方式解决。

提醒：
承租人在租赁房屋前应查询房屋是否存在查封等限制权利的情况，签订合同时留存实际占有使用房屋的证据；若因租赁关系效力问题与他人产生纠纷，建议及时咨询专业人士获取法律帮助。

（一）若在法院查封房屋前已签订合法有效的书面租赁合同，且已占有使用该房屋，即使租赁期限长达二十年，该租赁关系不受房屋拍卖影响，新产权人应继续履行原租赁合同。

（二）若租赁关系是在法院查封房屋后设立的，该租赁关系不得对抗已登记的查封，法院拍卖房屋后，新产权人有权要求承租人腾退房屋。

（三）若出租人与承租人恶意串通，以不合理低价或虚假租赁阻碍房屋拍卖，法院可认定该租赁合同无效。

（四）承租人可通过核实租赁关系设立时间及合法性维护自身权益，若权益受损，可通过协商或诉讼方式解决。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

房屋被法院查封前，如果已经签订合法有效的书面租赁合同且实际占有使用，即便租期最长达二十年，租赁关系也不受房屋拍卖影响，新产权人需继续履行原租赁合同。

如果租赁关系是在法院查封房屋之后设立的，该租赁关系无法对抗已登记的查封措施，房屋拍卖后，新产权人有权要求承租人搬出房屋。

若出租方与承租方恶意串通，以不合理低价或虚假租赁阻碍房屋拍卖，法院可认定租赁合同无效。承租人可自行核实租赁设立时间及合法性，权益受损时可通过协商或诉讼途径解决问题。

结论：房屋租赁是否受法院拍卖影响，取决于租赁设立时间及合法性。查封前签订有效书面合同并占有使用的租赁不受影响；查封后设立的租赁，新产权人可要求腾退；恶意串通的租赁无效，承租人可依法维权。

法律解析：根据相关法律原则，租赁关系与房屋拍卖的关联需分情况认定。一是查封前的合法租赁，若在法院查封房屋前已签订合法有效的书面租赁合同，且实际占有使用该房屋，即使租赁期限达20年，该租赁关系也不受房屋拍卖的影响，拍卖后的新产权人应当继续履行原租赁合同。二是查封后的租赁关系，若租赁是在法院查封房屋后设立的，该租赁关系不得对抗已登记的查封措施，法院拍卖房屋后，新产权人有权要求承租人腾退房屋。三是恶意串通的租赁，若出租人与承租人恶意串通，以不合理低价租赁或虚假租赁的方式阻碍房屋拍卖，法院可认定该租赁合同无效。承租人可核实自身租赁的设立时间及合同合法性，若权益受损，可通过协商解决，也可向法院提起诉讼维护权益。若对租赁合法性或维权方式有疑问，建议向专业法律人士咨询。