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法律分析：
（1）根据法律规定，租赁期限上限为20年。当约定租期达30年，前20年租赁约定有效，受法律保障，双方需按约履行权利义务。
（2）超出的10年租赁约定无效，不产生法律约束力。这意味着超出部分无法像有效部分那样获得法律强制力的保障。
（3）租赁期限届满后可续订租赁合同，但续订期限同样不能超20年。对于有长期租赁需求的情况，可在临近20年租赁期时，双方协商续订合同，以延续租赁关系。
提醒：
签订租赁合同时要注意租赁期限，避免约定超过20年的租期，否则超出部分无效。不同租赁情况复杂多样，建议咨询以获取更精准分析。
（一）如果已经签订了30年租期的合同，要明确前20年租赁约定有效，按合同履行双方权利义务。
（二）对于超出的10年，可在临近20年租赁期限时，双方进行协商，重新签订续租合同，续租期限不超过20年。
（三）在续订租赁合同时，要注意将双方新的约定清晰、明确地写在合同中，避免后续产生纠纷。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
1.约定租期超20年部分无效。比如约定30年租期，前20年约定有效，受法律保护，后10年无效，无法律约束力。
2.租期届满可续订合同，但续订租期也不能超20年。
3.想长期租赁，可在租期快到20年时，双方协商续订。
结论：
约定租期30年，前20年有效，超出的10年无效，租赁期限届满可续订，但续订期限也不得超20年。
法律解析：
根据法律规定，租赁期限上限为20年。当约定租期为30年，超出的10年不具有法律约束力，仅前20年的租赁约定受法律保护。不过，在租赁期限临近20年时，双方可协商续订租赁合同，以实现长期租赁，但续订的租赁期限同样不能超过20年。这一规定旨在平衡租赁双方的权益，避免过长的租赁期限带来的不确定性和潜在风险。如果在租赁过程中遇到关于租赁期限、合同续订等方面的问题，建议向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。
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