售后包租及商品房回购效力如何认定

售后包租和商品房回购在符合一定条件时合同有效。售后包租在未违反法律、行政法规强制性规定时合同有效，但建设部禁止未竣工商品房进行售后包租，违规会受行政处罚。商品房回购若双方意思真实，不违法违规且不违背公序良俗，合同有效，存在欺诈等情形受损害方可撤销。

解决措施和建议如下：
1.房地产开发企业应严格遵守法律规定，不进行未竣工商品房售后包租。
2.购房者签订售后包租或商品房回购合同前，仔细审查合同条款，确保自身权益。
3.相关部门加强监管，对违规售后包租行为及时处罚，维护市场秩序。

法律分析：
（1）售后包租方面，若合同未违反法律、行政法规强制性规定，合同具有法律效力。然而，建设部禁止房地产开发企业以售后包租等方式销售未竣工商品房，违反该规定会面临行政处罚。
（2）商品房回购方面，只要双方意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定且不违背公序良俗，合同就是有效的。但要是存在欺诈、胁迫等情况，受损害方能够请求撤销合同。并且在实际中，判断合同效力要综合考虑合同条款和履行情况等因素。

提醒：
进行售后包租或商品房回购交易时，要注意核查相关合同是否合法合规。因不同案情处理方式有别，建议咨询以进一步分析。

（一）进行售后包租时，应确保所售商品房已竣工，避免违反建设部禁止以售后包租等方式销售未竣工商品房的规定，否则会面临行政处罚。
（二）开展商品房回购业务，要保证双方意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗。若出现欺诈、胁迫等情况，受损害方有权请求撤销合同。
（三）无论是售后包租还是商品房回购，都要认真审查合同条款，明确双方权利义务，并且在合同履行过程中注意留存相关证据，以便在发生纠纷时维护自身权益。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

1.售后包租是房地产企业承租或代租购房者所购商品房来卖房；商品房回购是开发商与购房者约定，购房者把房卖给开发商。
2.售后包租合同不违法违规就有效，但建设部禁售未竣工房，违规会受罚。
3.商品房回购双方意思真实、不违法且不违背公序良俗，合同有效；有欺诈等情况，受损方可撤销。判断效力要结合条款和履行情况。

结论：
售后包租未违反法律、行政法规强制性规定时合同有效，但禁止以此销售未竣工商品房；商品房回购双方意思表示真实且符合规定时合同有效，存在欺诈等情形受损害方可撤销。
法律解析：
依据相关法律，合同效力判断遵循意思自治和合法合规原则。售后包租合同若未触碰法律强制性规定，合同具有法律效力，但建设部出于风险防控，禁止房地产开发企业用售后包租方式销售未竣工商品房，违规会面临行政处罚。商品房回购合同在双方真实意思表达、不违法违规且不违背公序良俗时有效，若有欺诈、胁迫等情况，受损害方可行使撤销权。实践中，判断合同效力要综合合同条款与履行情况。若在售后包租或商品房回购中遇到法律问题，建议向专业法律人士咨询，为自身合法权益提供保障。