预售商品房抵押合同的效力如何认定

预售商品房抵押合同效力认定需综合考量多种因素。若签订主体有相应民事行为能力、意思表示真实，且不违法违规与违背公序良俗，合同一般有效。已办理抵押预告登记的，债权人有抵押财产优先受偿权，但不产生抵押权设立后果；未办理登记的，合同无法对抗善意第三人。

为保障合同效力和自身权益，相关方应采取以下措施：
1.签订合同前，确认主体民事行为能力和意思表示真实性，审查开发商预售行为合法性，避免与未取得预售许可证的开发商签约。
2.及时办理抵押预告登记手续，确保债权人能在一定程度上实现优先受偿权。
3.遵守法律和公序良俗，杜绝恶意串通损害他人权益的行为，维护合同的有效性和市场交易秩序。

法律分析：
（1）预售商品房抵押合同效力判定的基础是合同主体、意思表示及合法性。当签订主体有相应民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定与公序良俗时，合同通常有效。
（2）从登记角度看，抵押人按规定办理抵押预告登记，虽不直接设立抵押权，但债权人可享有抵押财产优先受偿权。若未办理登记，合同无法对抗善意第三人。
（3）开发商预售行为的合法性也影响合同效力。若未取得预售许可证等预售行为违法，抵押合同可能无效。
（4）合同双方恶意串通损害他人合法权益的情况下，抵押合同同样会被认定无效。

提醒：签订预售商品房抵押合同，要关注开发商预售合法性及及时办理登记手续，不同案情对应解决方案不同，建议咨询以进一步分析。

（一）签订合同时要确保双方具备相应民事行为能力，表达的意思真实，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定与公序良俗，从源头保障合同有效。
（二）抵押人应按规定办理抵押预告登记，这样虽不直接设立抵押权，但债权人能享有抵押财产优先受偿权。
（三）债权人要审查开发商预售行为合法性，避免因开发商未取得预售许可证导致抵押合同无效。
（四）合同双方应诚信履行，不得恶意串通损害他人合法权益。

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。此条法律可用于判定合同双方恶意串通时抵押合同的效力情况。

1.预售商品房抵押合同效力，要看签订主体有无民事行为能力、意思是否真实，是否违法违规及违背公序良俗，符合条件合同一般有效。

2.此类合同属预告登记性质，办了抵押预告登记，债权人有优先受偿权，但不产生抵押权设立后果；没办登记，合同不能对抗善意第三人。

3.开发商预售违法，像没预售许可证，或双方恶意串通损他人权益，合同会被认定无效。

结论：
预售商品房抵押合同效力认定需综合多方面因素，符合主体适格、意思表示真实、不违法违规等条件通常有效；办理抵押预告登记债权人可享优先受偿权，未登记不能对抗善意第三人；开发商预售违法或双方恶意串通，合同可能无效。
法律解析：
根据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，合同有效需签订主体有民事行为能力、意思表示真实且不违反法律法规与公序良俗，预售商品房抵押合同也遵循此规则。抵押预告登记虽不直接设立抵押权，但能保障债权人优先受偿权，未登记则无法对抗善意第三人。若开发商预售无许可证等违法，或合同双方恶意串通损害他人权益，合同会因违反法律规定而无效。

如果对预售商品房抵押合同效力认定仍有疑问，或在实际操作中遇到相关法律问题，建议向专业法律人士咨询，以便更好地维护自身合法权益。