预售的商品房抵押是否有效

1、《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。2、未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

法律分析商品房预售需满足以下条件：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，并持有建设工程规划许可证。法律依据《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

商品房预售条件是：持有建设工程规划许可证；预售所得款项用于有关的工程建设；已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书；预售合同应报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。步骤有：领取预售许可证、签订商品房预售合同；进行预售合同登记备案、交付房屋办理产权登记。

根据你提问的问题，我们先来看看商品房预售合同纠纷有哪些？一、商品房预售合同是商品房买卖合同的一种，具体是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的商品房买卖合同。商品房预售合同纠纷是房产合同纠纷中常见的一种纠纷，如果商品房买卖双方（开发商和购房者）一方未按合同的要求履行合同规定的内容就会引发商品房预售合同纠纷，例如：购房者不按时支付房产费用；开发商不按时给购房者办理房产证等。由于商品房买卖涉及的相关法律法规较多，商品房买卖的交易当事人由于风险意识差、房产法律知识不足等原因，在现实的房产买卖交易中很容易引起商品房预售合同纠纷的发生。二、商品房预售纠纷要如何举证1、提供商品房买卖、预售合同书。2、提供违约一方的违约事实以及应承担违约责任的证明材料。3、提供已付购房款、房屋质量问题、面积误差等证明材料。4、提供预售房建设情况及预购方预付房款数额、定金等证明材料。

预购商品房期权抵押是指，商品房预购人将已付部分房款的预购商品房期权设定抵押。 【法律依据】《城市房地产抵押管理办法》第三条，本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

“经营范围及方式”，其实就是“经营范围和经营方式”的意思“经营范围”，也就是说你做的生意的范围，简而言之就是你被允许卖的商品类型，被允许生产的商品类型，“经营方式”，包括：批发、零售、代销、生产、加工等等，也就是你做生意的方式【个体工商户营业执照上的经营范围及方式：冷冻预包装食品批发零售】：这个意思是，这个店可以批发，也可以零售那些已经包装好的，外包装上有商品名称、厂名、厂址、厂家联系方式等内容的冷冻食品，但是不能卖没有包装好的散装的冷冻食品也不能卖不属于冷冻食品范畴的其他食品

未及时申请转移登记，预告登记的权利人一般都会及时地办理不动产登记，以取得不动产物权，是预告登记的义务人(购买商品房的业主)完成了商品房的转移登记；3．现房的转让和抵押本来从房屋转让合同或抵押合同签订之日起就可以办理转移登记或抵押登记，只是由于当事人自己的原因，一是客观上具备了办理本登记的条件，二是预告登记的义务人是否配合预告登记的权利人办理本登记。是否具备了办理本登记的客观条件，不同类型的预告登记有所不同：1．预购商品房预告登记，是开发企业(卖方)已完成了初始登记；2．预购商品房抵押的预告登记，《物权法》规定了“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。能够进行不动产登记(本登记)的条件应包括两个方面，这才需要以预告登记来保障将来实现物权。因此，登记机构并不能简单地以起算日期起三个月时间已经届满来直接推定预告登记失效，因为还存在预告登记的义务人是否配合的问题。如果没有对此进行约定，则起算时间就是物权协议签订之日。但是：一是买方某甲怠于行使自己的权利或是出于故意(如某些炒房者)。本例中。在本例中，双方没有在开发企业办好初始登记之日起三个月内申请转移登记，开发企业随即办理了初始登记。如果预告登记的权利人和预告登记的义务人对此各执一词，如果当事人在协议上约定某一天作为能够进行不动产登记之日，在开发企业不能就上述某一事项提供证明的情况下，登记机构应按《房屋登记办法》第六十八条关于“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，让预告登记失效，则应从协议所约定的一天起算，未经预告登记的权利人同意，不能为某乙办理商品房的转移登记。但开发企业认为，《物权法》第二十条第二款已规定了“预告登记后……自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。这一房屋在开发企业办理了初始登记以后，在这一预告登记注销或失效前。金绍达，一时无法或不打算立即办理转移登记或抵押登记，预告登记在实践中出现的问题远比立法时所考虑的问题更为复杂。在国家没有新的规定以前，除了以下情况；二是作为卖方的开发企业不予协助或故意拖延时间，等待三个月时间的届满，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理”的规定，便具备了能够进行不动产登记的条件，而某甲在半年多的时间内未申请该房屋的转移登记，便告知当事人该房屋原来已经办理过预购商品房预告登记。预告登记的主要目的就是为了保障将来实现物权：1．有证据证明已办理预告登记的债权消灭(如双方解除合同或合同被认定无效)商品房竣工后：预告登记是对预告登记的义务人行使权利的一种限制，但某甲并未及时前来办理该房屋的转移登记，登记机构不能仅以三个月时间的届满来推定预告登记失效，预告登记已经依法失效。因此坚持要求我单位为某乙办理转移登记。时隔半年以后，开发企业和某乙前来申请该房屋的转移登记。我单位发现该处房屋已设有预告登记，这就形成了双方的民事纠纷，难以也不应由登记机构来判断谁是谁非。当事人应当通过协商或司法程序来解决问题。因此；2．司法部门认定预告登记已经失效；3．预告登记的权利人自己认可从能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，只要到了能够进行不动产登记之时，因此，在一般情况下，倘若长期处于这种限制状态，会损害预告登记义务人的利益。因此，这存在两种可能

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您好，针对您的问题解答如下, 怎样转让商品房预售合同 我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”这一规定实际上是商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。根据《城市房地产管理法》第45条之规定，说明预售合同转让是有条件的。 预售合同转让有如下条件： 1、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。 2、预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的，正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时，预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。 3、预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。从预售合同内容看，分以下几种情况： 第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。 第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益，又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。 第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解后预购人履行合同情况。 4、预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将后预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让字目取得原预售合同预购的地位。 这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权人的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让

可以

你好，这样是可以的，可以起诉对方返还定金，具体细节可以来电做进一步交流