抵押房屋租赁合同的效力是怎么的

抵押房屋租赁合同效力分情况而定。先出租后抵押，租赁关系不受抵押权影响，即便抵押权人实现抵押权，新所有权人要法定承受原租赁关系，遵循“买卖不破租赁”原则。

先抵押后出租的情况较复杂。若抵押权已登记，租赁关系无法对抗已登记的抵押权，因实现抵押权致房屋所有权变动时，承租人不能要求继续履行合同，但可向出租人主张违约责任。若抵押权未登记，租赁关系能对抗抵押权。

解决措施和建议如下：
1.承租人在租房前，应要求出租人提供房屋产权证明，查询房屋是否存在抵押情况。
2.若租赁房屋已抵押，承租人可与出租人在合同中明确约定相关违约责任。
3.出租人在抵押房屋后出租的，要如实告知承租人抵押情况。

法律分析：
（1）先出租后抵押的情况，依据法律规定，租赁关系不受抵押权的影响，租赁合同会继续有效。就算抵押权人要实现抵押权，新的房屋所有权人也需法定承受原租赁关系，这体现了“买卖不破租赁”原则，保障了承租人的合法权益。
（2）先抵押后出租时，若抵押权已登记，租赁关系无法对抗已登记的抵押权。当因实现抵押权使房屋所有权发生变动，承租人不能要求继续履行租赁合同，不过可按照租赁合同向出租人主张违约责任。若抵押权未登记，租赁关系则能够对抗抵押权。

提醒：
承租人在租房前，最好了解房屋是否存在抵押情况。若房屋先抵押后出租且抵押权已登记，要警惕后续可能因抵押权实现导致的租赁风险，遇复杂情况建议咨询。

（一）先出租后抵押：这种情况下租赁关系不受抵押权影响，即便抵押权人实现抵押权，新的所有权人要法定承受原租赁关系，承租人可继续按原租赁合同使用房屋。
（二）先抵押后出租且抵押权已登记：租赁关系不能对抗已登记的抵押权，若因实现抵押权房屋所有权变动，承租人不能要求继续履行合同，但可向出租人主张违约责任。
（三）先抵押后出租且抵押权未登记：租赁关系可以对抗抵押权，承租人可继续履行租赁合同。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

1.先出租后抵押：依据法律，租赁关系不受抵押权影响，租赁合同持续有效。即便抵押权人实现权利，新业主需法定承受原租赁关系，遵循“买卖不破租赁”。
2.先抵押后出租：若抵押权已登记，租赁关系无法对抗，因实现抵押权致房屋所有权变更，承租人不能要求续租，但可向出租人主张违约赔偿。若抵押权未登记，租赁关系可对抗抵押权。

结论：
抵押房屋租赁合同的效力分情况而定，先租后抵，租赁关系不受影响；先抵后租且抵押权已登记，租赁关系不得对抗抵押权；先抵后租但抵押权未登记，租赁关系可对抗抵押权。
法律解析：
依据《中华人民共和国民法典》，在房屋租赁与抵押关系中，先出租后抵押时，“买卖不破租赁”原则保障租赁关系持续有效，即便抵押权人实现权利，新所有权人也需承受原租赁关系。而先抵押后出租，若抵押权已登记，租赁关系不能对抗该登记抵押权，因实现抵押权致房屋所有权变动，承租人不能继续履行合同，但可向出租人主张违约责任；若抵押权未登记，租赁关系则能对抗抵押权。这提醒大家在房屋租赁或抵押中要留意先后顺序和登记情况，保障自身权益。若你在这方面有疑问，可向专业法律人士咨询。