抵押期间存在哪些租赁问题

在抵押期间的租赁问题上，“先租后抵”与“先抵后租”有着不同规定。

“先租后抵”时租赁关系优先，这旨在保护承租人的权益，维护租赁关系稳定性，让承租人的使用权益不被抵押权干扰 。这种规定是合理的，因为承租人在租赁时基于对租赁物正常使用状态的信任，若因后面抵押影响其租赁权益有失公平。

对于“先抵后租”，当抵押权实现导致所有权转移，租赁合同对受让人无约束力，这是为保障抵押权的优先实现。同时对抵押人是否书面告知承租人财产已抵押做了区分，以明确责任归属。

解决措施和建议如下：
1. 承租人在租赁前应尽合理审查义务，查看租赁物是否存在抵押等权利负担。
2. 抵押人在抵押或出租时，务必如实履行告知义务，避免后面纠纷。
3. 抵押权人在实现抵押权时，要关注租赁情况，按规定处理相关权益问题 。  

法律分析：
（1）“先租后抵”时，租赁关系优先。这是法律为保障承租人的权益，维护租赁关系稳定性。比如企业租赁场地后，场地被抵押，企业仍能依约使用场地。这一规定旨在保护承租人在正常租赁活动中的预期利益。
（2）“先抵后租”时，抵押权优先。但抵押人存在告知义务，书面告知则承租人自行担责，未书面告知则抵押人担责。这促使抵押人履行诚实信用义务，也让承租人在租赁时能全面了解情况。

提醒：
租赁房屋或其他物品时，务必核实是否存在抵押情况。若有，需向出租方了解抵押时间及相关情况，避免自身权益受损。  

（一）对于“先租后抵”，承租人要注意留存好租赁合同等能证明租赁关系先成立的证据，在抵押物被处置时，依法主张继续按原合同使用租赁物 。

（二）针对“先抵后租”，承租人在租赁前应主动核实租赁物是否已抵押。若抵押人未书面告知已抵押情况，日后因抵押权实现遭受损失，要及时收集损失相关证据向抵押人索赔。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响 。  

抵押期间的租赁问题有两类。先租后抵时，租赁关系早于抵押关系。按法律，原租赁不受抵押权影响，即便抵押物被处置，租赁合同对受让人继续有效，承租人能继续用租赁物。

   先抵后租时，抵押关系在前。若抵押权实现使抵押物所有权转移，租赁合同对受让人无约束力。抵押时书面告知承租人财产已抵押，承租人损失自担；未书面告知，抵押人要赔偿承租人损失 。

结论：
先租后抵，原租赁关系不受抵押权影响；先抵后租，抵押权实现时租赁合同对受让人一般无约束力，抵押人有无书面告知承租人抵押情况影响责任承担。
法律解析：
在抵押期间的租赁问题上，先租后抵时，因租赁关系在前，即便抵押物后面因抵押权实现被处置，承租人依据法律仍可按原租赁合同继续使用租赁物，保障了承租人的租赁权益。而先抵后租时，抵押权实现致使抵押物所有权转移，正常情况下租赁合同对受让人无约束力。但如果抵押人在抵押时书面告知承租人财产已抵押，承租人自行承担损失；若未书面告知，抵押人就得赔偿承租人损失。这体现了法律对不同情形下各方权益的平衡与规范。要是在实际生活中遇到类似抵押和租赁相关的法律难题，建议及时向专业法律人士咨询，以便更好地维护自身合法权益 。