购房合同及房产抵押登记哪个有效呢？

以下是对你的购房合同及房产抵押登记哪个有效问题的解答
在抵押担保中，优先受偿权是抵押权的核心和实质。抵押权的特征之一是其从属性，即抵押权作为一种担保物权，自然属于从权利，其成立、消灭和处理必须以一定债权关系的存在为前提而且从属于该主债权，故第一种观点看似颇有道理。但我国担保法规定，以不动产作为抵押的，应当办理抵押物登记。其立法目的之一是确保债权人优先受偿权的实现，原则上债务人将房产等财产进行抵押并办理登记后不允许债务人再将房产等用于其他债权抵押。本案中，虽然银行与马军办理抵押物登记时，抵押合同担保的主债权是30万元借款，但该借款合同未履行，随即银行与马军重新签订40万元的借款合同，同时约定原抵押合同一同生效，这种约定主要是对抵押合同所担保的主债权数额进行变更，合同当事人还是原来的当事人，担保的主债权还是借款，性质未发生变化，抵押合同担保的主债权是存在的，同时并未损害第三人的利益，重要的是这种约定能确保抵押权的实现。在银行、马军未到房产部门办理解除抵押物登记时，银行的权益仍然能够得到保护，银行与马军签订两份借款合同的时间仅相差7天，机械地理解银行、马军先要到房产部门办理撤销30万元主债权的抵押登记，再办理40万元主债权的抵押登记，只会增加当事人的负担，其实是没有必要的。需要指出的是，我国物权法第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，与我国担保法第四十一规定的不同，物权法将不动产和不动产物权登记作为抵押权的成立条件，而非抵押合同的生效条件，因本案当事人的行为发生在物权法实施之前，应适用当时的法律规定，故在此不作详细论述。