解析:
为了收回国有土地,必须遵循以下严格的法律程序:
设计和执行收回土地计划、举行听证会、上报审批、发放决定证书以及进行补偿。
(1)制定收回土地计划:
各地的土地行政主管部门凭借市或者县级人民政府调整用地的相关批准文件,依据拟迁移、解散、撤销、破产的企事业单位(或者其上级主管部门)的申请或者土地管理部门做出的决定性意见,核定并制定收回国有土地使用权的初步计划,并且通过通知书的形式通知原土地使用权人,向他们明确传达参与听证的权益。
(2)听证环节:
如果有任何在收到关于收回国有土地使用权通知后的特定时间内要求参加听证会的人员,都应该向所在市或者县级人民政府的土地行政主管部门提交听证请求。
当该部门接收到听证请求时,应按照《国土资源听证规定》中的规定期限来组织听证会。
(3)上报审批:
在顺利完成听证后,土地行政主管部门会在规定的时间段内[注1],将编制好的收回国有土地使用权的具体计划及其听证结果一并上报至市或者县级人民政府进行审批。
(4)发送收回土地的决定证书:
档案馆根据市或县级人民政府二审后批准的收回国有土地使用权的修改后的方案,应立即在批准当日起在合理的期限内,向原土地使用权人发放《收回国有土地使用权决定书》,同时告知原土地使用权人享有申请复议或者提起诉讼的权利。
对收回国有土地使用权的决定持有不同意见的,可在接到提前收回国有土地使用权决定后的特定期限内(按照《行政复议法》的规定,通常为60天),依法向上级行政机构或者人民法院申请行政复议或者上诉。
(5)将数据从记录系统中删除:
在下发《收回国有土地使用权决定书》之后,土地行政主管部门应协同原登记发证机关来执行数据销毁操作,即从国有土地使用证的管理软件数据库中删除与其有关的数据,并且公布回收了国有土地使用权的消息。
对于已出让的土地,必须依法终止与此国有土地使用权转让的相关协议。
如果被收回的土地已经设置抵押,在收回土地使用权前,需由抵押人与抵押权人达成解除抵押合同的共识,并向登记机关办理相应的注销抵押登记手续。
若原土地使用权人或抵押权人对收回国有土地使用权的决定有所质疑,但这并不影响收回国有土地使用权的内部程序。
(6)赔偿措施:
由于使用期限已经到期,因此无偿取得划拨土地使用权的人,在迁徙、解散、撤销、破产或者其他各种因素下停止对土地的使用,他们需要得到返回土地使用权的机会,或是因为违规使用土地等原因导致被收回土地使用权的,对于原来的土地使用权人均不能获得补偿。
然而,对于因公共利益需要收回土地使用权的案例,新的土地使用权人应负责承担支付赔偿金的责任。
采用货币赔偿的方式,赔偿的标准应由市或者县级人民政府在进行评估的基础上,根据土地实际使用年限以及开发状况予以确定。
在收回土地使用权过程中涉及到处理物品的问题,应依照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定执行。
法律依据:
《中华人民共和国土地管理法》
第五十八条
有下列情形之一的,由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:
(一)为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要,确需使用土地的;
(二)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;
(三)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;
(四)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第(一)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。
回收国有土地所需遵循的法定程序主要包括六个环节,这些环节环环相扣,缺一不可。具体来说,这六个环节分别为:拟定返还方案、举行听证会、上报审批、出具回收决定书、进行注销登记以及实施补偿措施等步骤。
(1)拟定返还方案:地方的土地行政主管机构应遵照市级或县级政府关于授权调整用地的相关函件,依据可能需要迁址、解散、撤销或破产的相关公司(或是这些公司的上级主管部门)的请求或土地管理部门收回土地的指令性意见,制定出详细的收回到国有土地使用权的具体实施计划,并向原先拥有该土地使用权的人员传达此事,并明确告知他们享有听证的权益。
(2)举行听证会:如果土地使用权持有者希望参与听证,他们须在收到收回国有土地使用权通告后的预定时间范围内向市或县级人民政府的土地行政主管机构提出听证申请。当土地行政主管机构接收到听证请求后,需按照《国土资源听证规定》中所规定的时限, 组织他们进行听证会。
(3)上报审批:土地行政主管机构需在整理完听证材料之后的既定限期内,将初步拟定的收回国有土地使用权方案以及听证成果上报给市或者县级人民政府进行审批。
(4)出具回收决定书: 一旦市或县级人民政府批准了收回国有土地使用权的方案,土地行政主管机构即刻在批准之日起一定时间段内,向原本的土地使用权人公布签发《收回国有土地使用权决定书》,同时告知他们所享有的申请复议以及提起诉讼的选择。若当事人对收回国有土地使用权决定感到不满,则可在提前知晓收回国有土地使用权决定的基础上的若干期限内(按照《行政复议法》的规定,一般是自决定公布之日起的60天之内),依法向上级行政机关或者人民法院递交申请行政复议或提起诉讼。
(5) 注销登记:在发布《收回国有土地使用权决定书》的同时,由负责登记发证的机构办理土地登记的注销事务,回收原有的国有土地使用证,并且发布收回国有土地使用权的公告。对于采取出让方式获取的土地,还需依照法律规定终止国有土地使用权的出让合同。如若被收回的土地已被设置有抵押,在收回土地使用权之前,由抵押方和抵押权者商议解除抵押合同,并向登记机构提交注销抵押登记的申请。如若原土地使用权人或者抵押权人对收回国有土地使用权的决定持有异议,也不会影响到该决策的执行效果。
(6) 补偿:倘若因为期满或无偿取得划拨土地使用权的土地使用者因迁徙、解散、撤销、破产或其他原因暂停使用土地,需要回收土地使用权;又或者因土地使用权持有人违反规定等问题回收土地使用权,都不需对原土地使用权持有人进行补偿。但若是出于大众利益所需回收土地使用权,则须由新一任的土地使用权人来承担补偿责任。
若要采用货币补偿的方式,补偿的金额则要以市或者县级人民政府在评估基础之上,参考实际使用年限以及开发土地的实际现状予以明确规定。回收土地使用权过程中若涉及到房屋处理的问题,均应遵守《城市房屋拆迁管理条例》加以履行。
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